ขั้นตอนในการ ขายบ้าน ต้องทำอย่างไรบ้าง ?

ก่อนจะทำการ ขายบ้าน นั้นจะต้องมีขั้นตอนต่างๆที่ผู้ซื้อและผู้ขาย จะต้องทำข้อตกลงกันที่จะทำการซื้อขาย บ้าน และที่ดิน ตกลงในเรื่องของราคา และตกลงในเรื่องของค่าใช้จ่ายต่างๆที่จะเกิดขึ้น เรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ผู้รับผิดชอบ กระบวกการที่สำคัญก็คือ กระบวกการโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลุกสร้าง ซึ่งขั้นตอนดังกล่าวจะต้องเตรียมเอกสารใดบ้าง ทรัพย์สิน พร็อพเพอร์ตี้ เรามีคำตอบให้สำหรับท่านที่กำลังมองหาที่ขายบ้าน รับรองทุกท่านจะได้รับความรู้ในเรื่องของการ ซื้อขายบ้าน จากเราอย่างแน่นอน

ขั้นตอนการ ขายบ้าน โอนบ้าน / ที่ดิน เเละการเตรียมเอกสารต่างๆ

สำหรับเป็นบุคคลทั่วไป

• โฉนดที่ดิน ( ฉบับจริง )
• บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริง) พร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชน 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
• ทะเบียนบ้าน ( ตัวจริง ) พร้อมสำเนาทะเบียนบ้าน 1 ชุด ( เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง )
• หนังสือมอบอำนาจ ( ทด.21 ) ในกรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
• หนังสือให้ความยินยอมซื้อขายที่ดิน หรือที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีสมรส )
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนสำหรับคู่สมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนสมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนหย่าร้าง ( กรณีหย่าร้าง )

สำหรับนิติบุคคล

• โฉนดที่ดิน และหนังสือรับรองการทำประโยชน์
• เอกสารหนังสือรับรอง การจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
• เอกสารหนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์
• เอกสารบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ในกรณที่เป็นบริษัท จำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
• เอกสารแบบรับรองการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน ในกรณีหุ้นส่วน จำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่ทำการจดทะเบียนแล้ว
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทย ที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัด
• บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล
• รายงานการประชุมนิติบุคคล

สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร ?

สัญญาจะซื้อจะขาย คือสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นการเเสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อ ว่าต้องการจะทำการซื้อสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขาย และได้ทำการวางเงินมัดจำไว้เป็นหลักประกัน ว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และทำการโอนในช่วงระยะเวลาที่กำหนด และเป็นการทำสัญญาที่เเสดงเจตนาของผู้จะขาย ว่าจะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้อื่นในช่วงระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา

ควรกำหนดระยะเวลาในการทำสัญญาเท่าไหร่

โดยทั่วไปแล้วสัญญาจะซื้อจะขาย จะกำหนดระยะเวลาให้คู่สัญญาทำสัญญาซื้อขายกัน พร้อมทั้งชำระเงินในส่วนที่เหลือจากการวางมัดจำ ในช่วงเวลา 1 – 3 เดือนนับจากการทำสัญญา ซึ่งเป็นระยะเวลาที่มากพอที่ฝ่ายผู้ที่จะซื้อ นั้นจะสามารถติดต่อสถาบันทางการเงินเพื่อทำการขอสินเชื่อต่างๆได้

หากมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายจะขาย หรือผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ทำการซื้อ ถือว่าเป็นการผิดสัญญา ผู้จะขายสามารถที่จะริบเงินมัดจำคืนได้ ในกรณีที่ผู้จะขายผิด ผู้จะซื้อนั้นนอกจากจะเรียกเงินมัดจำคืนแล้ว ยังสามารถทำการฟ้องร้องให้ขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้จะซื้อได้ และสามารถเรียกร้องค่าเสียหายอื่นๆได้อีกด้วย แต่ผู้จะขายก็ไม่สามารถที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ นั้นให้กับผู้จะซื้อรายอื่นได้ในระยะเวลาตามในใบสัญญา

การวางมัดจำนั้น ในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์มือสอง โดยทั่วไปแล้วนั้นจะวางมัดจำอยู่ในช่วง 10,000 – 20,000 บาท หรือคิดในอัตราร้อยละ 5 – 10 จากราคาขาย ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์มือ 1 มัดจำในที่นี่เงินจอง อาจจะเก็บเพียงร้อยละ 1 – 5 ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ ในส่วนของเงินมัดจำจะมีมากน้อยเพียงใด จะขึ้นอยู่กับข้อตกลงกันระหว่างผู้จะวื้อและผู้จะขายหลัก

ส่วนประกอบสำคัญของสัญญาจะซื้อจะ ขายบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะประกอบไปด้วย รายละเอียด 9. ส่วน ดังนี้

1.รายละเอียดของการจัดทำสัญญา

เอกสารส่วนนี้จะเป็นเอกสารส่วนหัวของสัญญา เป็นการบันทึกข้อมูล วัน – เวลา ที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำหนังสือสัญญาขึ้น หากไม่มีการกำหนดระยะเวลาเริ่มต้นของการทำสัญญา ที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ก็จะถือว่าสัญยานั้นมีผลนับตั้งแต่วันที่ที่ปรากฎอยู่ในเอกสารส่วนนี้

2.รายละเอียดของคู่สัญญา

ในส่วนของคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สังหาริมทรัพย์ สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัยญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ในกรณีที่เป็นการซื้อขายกันโดยตรงนั้น จะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย

• ฝ่ายผู้จะซื้อ
• ฝ่ายผู้จะขาย

ในส่วนนี้จะมีข้อมูลระบุการเเสดงตัวตน ของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ตั้งแต่ ชื่อ – นามสกุล อายุ และที่อยู่ โดยรายละเอียดทั้งหมดนั้น จะใช้ตามที่แสดงบนบัตรประจำตัวประชาชน ซึ่งเอกสารสำเนาบัตรประจำตัวประชนจะทำการแนบท้ายกับตัวสัญญาจะซื้อจะขาย

3.รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์

เอกสารในส่วนนี้จะเเสดงรายละเอียด ของอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำการจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน สัยญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว บ้านเเฝด ทาวน์เฮ้าส์ จะต้องเเสดงโฉนดที่ดิน ( น.ส.4จ. ) บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขนาดของพื้นที่ ขนาดของเนื้อที่ และจำนวนสิ่งปลุกสร้างทั้งหมดในที่ดิน

4.ราคาที่จะทำการขายและรายละเอียดการชำระเงิน

รายละเอียดในส่วนนี้จะระบุว่าคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ได้ตกลงกันที่จะทำการจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไหร่ โดยจะมีการระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร และทำการแจกแจงรายละเอียดอย่างชัดเจน ว่าในราคาจะซื้อจะขายนั้นมีส่วนเงินที่จะเเบ่งออกมา เพื่อทำการวางมัดจำกี่บาท ใช้วิธีการชำระเงินแบบใดเป็นการชำระเงินแบบเงินสด หรือชำระเงินด้วยเช็คธนาคารก็ต้องระบุรายละเอียด ธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และระบุจำนวนเงินในส่วนที่เหลือที่จะทำการชำระ ในวันทำสัญญาซื้อขายหรือดอนกรรมสิทธิ์ หากมีการวางเงินดาวน์ก็ต้องระบุว่ารวมเงินดาวน์เป็นจำนวนกี่บาท จะทำการแบ่งชำระเงินเป็นกี่งวด ชำระเมื่อไหร่ และชำระกี่ครั้ง

5.รายละเอียดในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

รายละเอียดในส่วนนี้จะระบุข้อมูล วันที่มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น ในเอกสารจะกำหนดเป็นวันที่แน่นอน หรือจะกำหนดเป็นจำนวนวันหลังจากที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายก็ได้ แต่ที่สำคัญคือจะต้องมีการกำหนดวันที่ที่แน่ชัดว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายกัน ในส่วนนี้จึงถือเป็นรายละเอียดที่สำคัญในสัญญาจะซื้อจะขายเลย

นอกจากนั้นก็จะมีการนัดไปทำสัญญาซื้อขายกัน ระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายที่สำนักงานที่ดิน ในวันนัดจะมีการระบุเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ในเอกสารจะกำหนดอย่างชัดเจน ว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดและรับผิดชอบเท่าไร และผู้จะขายจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดและเท่าใด ซึ่งในส่วนนี้ต้องทำการกำหนดให้ชัดเจน และครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกอย่าง เพื่อวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องมีการตกลงอะไรกันอีก จะช่วยลดความเสี่ยงที่จะไม่สามารถตกลงกันได้ ติดต่อสอบถามเพิ่มเติม

6.รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลุกสร้าง

ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะขายจะต้องส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลาที่ได้ทำการตกลงกันในสัญญา และหลังจากนั้นจะมีการดอนกรรมสิทธิ์

7.การโอนกรรมสิทธิ์และคำร้องของผู้จะขาย

ในส่วนนี้จะมีการกำหนดข้อตกลงจากผู้จะขาย เกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้จะซื้อไปยังบุคคลอื่น โดยผู้จะขายสามารถระบุรายละเอียดไปในสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ว่า “บังคับ” ไม่ให้ผู้จะซื้อโอนกรรมสิทธิ์ไปยังบุคคลอื่นได้ ยกเว้นจะได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากผู้จะขาย

ในส่วนคำรับรองของผู้จะขายนั้น เป็นการเรียกร้องจากผู้จะซื้อให้ผู้จะขายรับรอง ว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะซื้อจะขายกันนั้นไม่มีภาระผูกพันใด ๆ อยู่ รวมถึง “บังคับ” ผู้จะขายว่าจะต้องไม่นำที่ดินดังกล่าวไปก่อให้เกิดภาระผู้พันใด ๆ ขึ้นอีก

8.การผิดสัญาและการระงับสัญญาจะซื้อจะขาย

• ในกรณีที่เป็นการผิดสัญญาโดยผู้จะซื้อ ผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือจตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ ในสัญญาจะให้ผู้จะขายสามารถริบเงินมัดจำที่วางไว้ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดได้
• ในกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญา ไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อ ในสัญญาจะให้สิทธิแก่ผู้จะซื้อว่าสารมารถฟ้องร้อง บังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่ตอนแรกได้ รวมไปถึงการมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ ได้อีกด้วย

9.การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

หลังจากที่คู่สัญญาได้รับทราบข้อตกลงกันในสัญญาครบถ้วนดีแล้ว ในส่วนนี้คือการผูกนิติสัมพันธ์ด้วยการเเสดงเจตนา ให้สัญญามีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา ด้วยการลงลายมือชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขายลงในสัญญา พร้อมทั้งพยานฝ่ายละ 1 ท่าน ร่วมลงรายมือชื่อเพื่อเป็นการรับทราบ โดยสัญญานั้นจะทำขึ้นด้วยกัน 2 ฉบับในสัญญาจะมีข้อความที่ตรงกัน มอบสัญญาให้กับผู้จะซื้อจะขายเก็บไว้คนละ 1 ฉบับ สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม