สิ่งที่ควรรู้ก่อนเกี่ยวกับทำการซื้อ คอนโด มือหนึ่ง มือสอง

ในการซื้อขาย คอนโด ทั้งมือหนึ่ง มือสองนั้น เพียงเเค่การซื้อขายในเวลาที่ต่างกันของคอนโด ก็มีค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันออกไปด้วยเช่นกัน ขั้นตอนการมองทำเลที่ตั้งของคอนโด การยื่นกู้ผ่านธนาคาร ไปจนถึงการย้ายเข้าคอนโดมาฝาก การตัดสินใจซื้อคอนโด มีรายละเอียดที่จะต้องพิจารณาหลากหลายเรื่อง ถึงแม้คอนโดจะมีขนาดไท่ใหญ่เท่าบ้าน แต่ก็มีรายละเอียดให้พิจารณาให้ดีและถี่ถ้วนก่อนทำการซื้อได้ที่  supsin Property  การซื้อคอนโดเเบ่งออกเป็น 2 ส่วนคร่าว ๆ ดังนี้

การซื้อคอนโดก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการซื้อ  Pre – Sale หรือที่เข้าใจกันว่า เป็นการซื้อคอนโดแบบมือหนึ่ง หรือการ ( Pre – Sale ) คือคอนโดที่ยังทำการสร้างอยู่ หรือสร้างยังไม่เสร็จ แต่ได้ทำการเปิดขายระหว่างทำการก่อสร้าง โดยทางโครงการจะมีห้องตัวอย่าง หรือโมเดลตึกที่เป็นแบบภาพ 3 D และแปลนห้องต่างๆ ให้ลูกค้าดูก่อนทำการตัดสินใจซื้อ แต่โครงการจะใช้ระยะเวลาในการสร้างประมาณ 1-2 ปี ถึงจะเข้ามาอยู่ได้

• ข้อดีของคอนโด Pre – Sale ก็คือลูกค้าจะได้ห้องใหม่และราคาที่ถูกกว่าห้องที่สร้างเสร็จแล้ว

การซื้อคอนโดช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ หรือการซื้อคอนโดแบบพร้อมเข้าอยู่ หรือที่เรียกกัรอีกอย่างคือ การซื้อคอนโดมือสองนั่นเอง การซื้อคอนโดแบบช่วงโอนกรรมสิทธิ์ คือการซือหลังจากผ่านช่วงผ่อนดาวน์มาครบแล้ว ตั้งแต่ช่วงชื้อ Pre – Sale ในช่วงเเรกจะเข้าสู่ช่วงโอนกรรมสิทธิ์ เป็นช่วงที่ทางโครงการทำการสร้างใกล้เสร็จ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์และพร้อมเข้าอยู่เเล้ว

เอกสารสำคัญ ที่จะต้องเตรียมไปในการซื้อขายคอยโด Supsin

1.เอกสารบัตรประจำตัวประชาชน ( ฉบับจริง ) และสำเนาบัตรประชาชน

2.เอกสารทะเบียนบ้าน ( ฉบับจริง ) และสำเนาทะเบียนบ้าน เนื่องจากหลังทำการซื้อขายเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจะต้องทำการย้ายชื่อตัวเองออกจากทะเบียนบ้าน

3.โฉนดห้องชุดฉบับจริง

4.เอกสารหนังสือปลดหนี้ หรือใบปลดหนี้ เอกสารฉบับนี้สามารถขอได้ที่นิติบุคคลของคอนโดนั้นๆ เพื่อเป็นการรับรองว่าผู้ขายไม่ได้มีหนี้สินค้างชำระ กับนิติบุคคลของคอนโดนั้นๆแล้ว การซื้อขายคอนโดจะไม่สำเร็จ หากขายเอกสารฉบับนี้

ขั้นตอนในการกู้ซื้อ คอนโด ที่ควรรู้ก่อนทำการกู้

1.เลือกคอนโด และทำเลที่ตั้งที่ถูกใจ ว่าสนใจห้องขนาดไหน คอนโดตั้งอยู่ในตำแหน่งไหน 

2.เข้าไปเยี่ยมชมโครงการต่างๆ เพื่อสอบถามข้อมูลพนักงานขาย 

3.ทำจองคอนโดที่สนใจกับพนักงานขาย การจองนั้นจะนำเงินค่าจอง ไปรวมกับค่าดาวน์ในภายหลัง

4.การเตรียมเอกสารต่างๆ เพื่อทำสัญญาการ ซื้อ / ขาย ในส่วนนี้จะมีค่าใช้จ่ายในการทำสัญญา รวมไปถึงการวางเงินดาวน์ 

5.รอโครงการสร้างเสร็จ เพื่อทำการผ่อนดาวน์ การรอขึ้นอยู่กับความใหญของโครงการ อาจจะใช้ระยะเวลา 2-3 ปี

6.ขั้นตอนนี้สำคัญนั้นก็คือ การเลือกธนาคารที่เราจะทำการกู้เงิน และทำสัญญากู้กับธนาคาร เมื่อเลือกธนาคารเรียบร้อยแล้วทางพนักงานขาย จะทำการติดต่อไปหายังธนาคารเพื่อคุยรายละเอียด และธนาคารจะทำการติดต่อกลับมาหาเราอีกครั้ง

7.เมื่อเราทำการกู้ และทำสัญญากับธนาคารผ่านเรียบร้อยแล้ว ทางโครงการจะทำการนัดหมาย การตรวจเช็คภายในห้อง รวมไปถึงระบบเเละอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ และทำการโอนกรรมสิททธิ์

8.เมื่อห้องสมบูรณ์แล้ว หากผู้ใดที่มีวงเงินน้อยอาจจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม หากวงเงินค่อนข้างสูง ทางโครงการจะทำการหักจากค่าใช้จ่ายออกจากเงินกู้เลย

โดยพื้นฐานแล้วจะมีค่าใช้จ่าย ดังนี้

• ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า
• เงินกองทุน คิดเป็นตารางเมตร จ่ายครั้งเดียวในวันโอน
• ค่าส่วนกลาง คิดเป็นตารางเมตรตามขนาดห้อง เก็บปีละ 1 ครั้ง ค่าส่วนกลางนั้นสามาถเปลี่ยนแปลงได้
• ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ต
• ค่าดอกเบี้ยประกันภัยอาคารชุด (เอกสารส่วนนี้เป็นเอกสารของโครงการ ไม่เกี่ยวกับธนาคาร)
• ค่ารักษามาตรวัดน้ำประปา ( เก็บล่วงหน้า 1 ปี )
• เงินประกันการใช้น้ำประปา ( จ่ายครั้งเดียว )
• ค่าจดจำนอง 1 % ของราคาประเมิน

9.ขั้นตอนสุดท้าย เตรียมพร้อมขนของเข้าอยู่ สำหรับคอนโดห้องเปล่าที่ยังไม่มีเฟอร์นิเจอร์ใด ๆ อย่าลืมเตรียมเงินไว้สำหรับตกแต่งห้อง ซื้อของเข้าห้อง อุปกรณ์เครื่องใช้ รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ก่อนจะทำการซื้อคอนโดเราต้องมีเงินก้อนประมาณนึง เพื่อใช้จ่ายสำหรับค่าใช้จ่ายเบ็ตเตล็ตต่าง ๆ สอบถามเพิ่มเติม

ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะต้องเตรียมในวันโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับการซื้อขายคอนโด มีดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน ปกติ 2%ของราคาประเมิน
2. ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขายคอนโด 
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อันนี้การคำนวณละเอียดหน่อย ขึ้นอยู่กับราคาประเมินและจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองมา ภาระนี้ปกติจะเป็นของผู้ขาย
4. ค่าจดจำนอง(ใหม่) 1% ตอนนี้ก็มีโปรโมชั่นเช่นกันเหลือ 0.01% อันนี้เป็นภาระของผู้ซื้อ
5. ค่าอื่นๆ 

ในกรณีที่ทำการ ซื้อคอนโด มือสองมาไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินด้วย (ถ้าเสียภาษีนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%) ค่าต่างๆ เหล่านี้ ต้องระบุให้แน่ชัดตั้งแต่วันเซ็นต์แบบสัญญา การซื้อขายคอนโดมือสอง ว่าใครจะเป็นคนจ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าภาษีซึ่งมากที่สุดในค่าใช้จ่ายทั้งหมด 

การโอนกรรมสิทธิ์การซื้อขาย คอนโด 

ผู้จะซื้อและผู้จะขาย ต้องนัดพบกันที่สำนักงานที่ดิน ในเขตที่คอนโดได้ตั้งอยู่ และทำสัญญาซื้อขายกัน โดยเป็นแบบสัญญาการซื้อขายคอนโดมือสอง ซึ่งจะเป็นสัญญาคนละฉบับ กับสัญญาจะซื้อจะขาย ในการสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมือสองนี้ จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น เนื่องจากจะต้องใช้แบบฟอร์มเอกสาร เฉพาะของกรมที่ดินเท่านั้น ทรัพย์สิน พร็อพเพอร์ตี้

เมื่อเอกสารในการทำสัญญาการซื้อขายคอนโดมือสองครบทุกอย่างแล้ว จะมีการดำเนินการทั้งหมด 4 ฝ่าย ได้แก่ 

• ผู้ซื้อ 
• ผู้ขาย 
• ธนาคารเก่า (ของผู้ขาย) 
• ธนาคารใหม่ (ของผู้ซื้อ) 

เอกสารสำคัญ ที่จะต้องเตรียมไปในการซื้อขายคอยโด Supsin
1.เอกสารบัตรประจำตัวประชาชน ( ฉบับจริง ) และสำเนาบัตรประชาชน
2.เอกสารทะเบียนบ้าน ( ฉบับจริง ) และสำเนาทะเบียนบ้าน เนื่องจากหลังทำการซื้อขายเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจะต้องทำการย้ายชื่อตัวเองออกจากทะเบียนบ้าน
3.โฉนดห้องชุดฉบับจริง
4.เอกสารหนังสือปลดหนี้ หรือใบปลดหนี้ เอกสารฉบับนี้สามารถขอได้ที่นิติบุคคลของคอนโดนั้นๆ เพื่อเป็นการรับรองว่าผู้ขายไม่ได้มีหนี้สินค้างชำระ กับนิติบุคคลของคอนโดนั้นๆแล้ว การซื้อขายคอนโดจะไม่สำเร็จ หากขายเอกสารฉบับนี้

จากนั้นเจ้าหน้าที่จะเริ่มทำเรื่องจดทะเบียนไถ่ถอนห้องชุด, จดทะเบียนขายห้องชุด และจดทะเบียนจำนองห้องชุด เป็นต้น สอบถามเพิ่มเติม