ขั้นตอนที่สำคัญในการโอนบ้าน ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์

การซื้อขายบ้าน ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายได้ทำการตกลงกัน ที่จะทำการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน ได้ทำการตกลงราคา และตกลงในเรื่องของค่าใช้จ่าย ซึ่งเอกสารที่ต้องเตรียมความพร้อม ในวันนัดโอนที่กรมที่ดิน มีดังนี้ ทรัพย์สิน พร็อพเพอร์ตี้ เรามีคำตอบ

1.เตรียมเอกสารเพื่อทำการยื่นเรื่อง ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เพื่อตรวจสอบเอกสาร ที่ต้องใช้ในการโอน เมื่อแล้วเสร็จเจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิว หลังจากนั้นก็รอเจ้าหน้าที่เรียกตามคิวที่ได้รับ แนะนำให้ไปก่อนเวลาเปิดทำการ 8.00 น. เนื่องจากคนค่อนข้างเยอะ อาจจะใช้เวลาในการรอคิว

2.เมื่อเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานเรียก ให้ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนเซ็นเอกสาร ทั้งหมดต่อเจ้าหน้าที่เท่านั้น

3.หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่ จะทำการประเมินทุนทรัพย์ และคำนวณค่าธรรมเนียมโอนทั้งหมด พร้อมทั้งยื่นใบคำนวณค่าโอนให้ เพื่อนำไปชำระค่าโอนที่ฝ่ายการเงิน

4.ต่อมาเป็นการชำระเงิน ค่าธรรมเนียมการโอนที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเงินเสร็จเรียบร้อยแล้ว จะได้ใบเสร็จ 2 ใบ สีฟ้ากับสีเหลือง ให้นำใบเสร็จสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่ เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานที่เซ็นเอกสาร ส่วนใบเสร็จสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาให้ผู้ซื้ออีก 1ชุด เก็บไว้

5.ขั้นตอนสุดท้าย เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนดแล้ว รอรับโฉนดเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง แล้วจึงมอบโฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ให้แก่ผู้รับโอนหรือผู้ซื้อ เป็นอันเสร็จสิ้นการโอนที่ดิน บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ โฉนดนั้นก็จะเปลี่ยนกรรมสิทธ์ เป็นของผู้รับโอนหรือผู้ซื้อเรียบร้อยตามกฎหมาย 

เอกสารโอนกรรมสิทธิ์ กรณีบุคคลทั่วไป

1. โฉนดที่ดิน ฉบับจริง
2. สำเนาบัตรประชาชน 1 ใบ (เตรียมบัตรจริงไปด้วย)
3. สำเนาทะเบียนบ้าน 1 ชุด (เตรียมฉบับจริงไปด้วย)
4. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจ (ไม่สามารถใช้หนังสือมอบอำนาจทั่วไปได้)
5. หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดิน (กรณีสมรส)
6. สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (ถ้่้ามี)
7. สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส (ถ้ามี)
8. สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
9. สำเนาทะเบียนหย่า (ถ้ามี)

เอกสารโอนกรรมสิทธิ์ กรณีนิติบุคคล

1. โฉนดที่ดินฉบับจริง หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
2. หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล
3. หนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์
4. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
5. รายการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล
6. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลที่ถือหุ้นในบริษัท
7. รายงานการประชุม
8. บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่างลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล

ขั้นตอนสำหรับผู้ขายบ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์

• การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย รับเงินมัดจำ
• ให้สำเนาโฉนดที่ดิน สัญญาขายที่ดิน ทด. 13 เพื่อทำการยื่นกู้กับทางธนาคาร
• นัดวันเพื่อทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์
• ทำการติดต่อกับธนาคารที่ติดจำนองโฉนด ขอยอดที่ต้องชำระ และทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์
• เตรียมเงิน ค่าใช้จ่ายทางบัญชีและภาษี มาในวันโอนกรรมสิทธิ์
• การขายฝากจะทำสัญญาระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ณ สำนักงานที่ดิน จึงทำให้มีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจ ว่าจะได้รับการคุ้มครองอย่างเป็นธรรม ตามกฎหมาย
• การอนุมัติสัญญารวดเร็วกว่า การขอสินเชื่อกับธนาคาร
• ได้วงเงินดีกว่าการไปจำนอง
• การทำสัญญาฝากขายที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเช็คประวัติแบล็คลิส เครดิตทางการเงิน หรือ Statement ซึ่งสะดวกสบายและรวดเร็ว
• หากครบกำหนดแล้ว ผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่คืนที่ดินได้ ผู้ขายฝากอาจทำสัญญาขยายระยะเวลาการไถ่ถอนออกไปก่อนได้ ซึ่งสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้ไม่เกิน 10 ปี
• ผู้ขายฝากยังคงได้ครอบครองที่ดิน และใช้ประโยชน์ต่อไปได้ จนกว่าจะพ้นกำหนดการไถ่ถอน เว้นแต่ว่าคู่สัญญาจะตกลงกันเป็นประการอื่น

ก่อนจะทำการซื้อขายบ้าน ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ควรศึกษาเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขาย คือสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นการเเสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อ ว่าต้องการจะทำการซื้อสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขาย และได้ทำการวางเงินมัดจำไว้เป็นหลักประกัน ว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และทำการโอนในช่วงระยะเวลาที่กำหนด และเป็นการทำสัญญา ที่เเสดงเจตนาของผู้จะขาย ว่าจะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่ผู้อื่นในช่วงระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา

การขายที่ดินเป็นเรื่องปกติมากขึ้น ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ที่ดินเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุด ในเศรษฐกิจโลก มันถูกใช้เพื่อวัตถุประสงค์ ทางอุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม หรือการเกษตร ปัจจุบันพ่อค้าคนกลางพบเห็นได้ทั่วไป ในการขายที่ดินเพราะ การใช้พ่อค้าคนกลาง สามารถตอบสนอง ความต้องการต่างๆ ได้โดยไม่ต้องมีที่ดินเป็นของตัวเอง

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ คือตัวแทนควรรู้วิธีการเจรจา และดูแลขั้นตอนทางกฎหมายทั้งหมด ที่จำเป็นในการขายทรัพย์สิน ตัวแทนจะสามารถอธิบายข้อดีข้อเสียของบริการได้ หรือการซื้อขายและข้อมูลต่างๆที่ควรทราบ ก่อนการทำสัญญาซื้อขายต่าง ๆ สอบถามเพิ่มเติม

ผู้ขายฝาก สามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนด ส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับประโยชน์แทน ในรูปแบบของการ ควบคุม และกำหนดเพดานดอกเบี้ยสูงสุด ไม่เกิน 15 % ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันที เมื่อมีการไถ่ถอน ต้องทำธุรกรรมต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น การขายฝากถึงจะสมบูรณ์

ในการซื้อขายอสังหาสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย บ้าน ที่ดิน คอนโด หรือ คอนโดมือสอง นั้นแน่นอนว่า เมื่อมีการตกลงในเรื่องของราคากันเป็นที่พอใจ และเป็นที่รับรู้ของทั้งสองฝ่ายแล้ว จะต้องทำการนัดหมายกัน เพื่อทำสัญญาการซื้อขาย แต่ก่อนจะไปถึงขั้นตอนดังกล่าวนั้น จะต้องมีขั้นตอนในการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันก่อน และในการเปลี่ยนเจ้าของทรัพย์นั้น

ภาษีและค่าธรรมเนียม ที่ต้องทราบก่อนทำการซื้อขาย ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด

การลงทุนในการซื้อขาย ที่ดิน หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจ ไม่ว่าจะเป็นแบบซื้อมาเพื่อทำการปล่อยเช่า หรือการซื้อมาเพื่อการเก็งกำไร โดยคาดหวังว่าจะได้นำไปพัฒนาต่อยอด และได้ส่วนต่างกำไรจากราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่ซื้อมาและขายไป อย่างไรก็ตามการขายที่ดินหรือ การขายอสังหาริมทรัพย์ย่อมมีภาระภาษี ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่างๆ เข้ามาเกี่ยวข้องด้วยเสมอ ในกรณีที่เป็นบุคคลธรรมดา หากขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษี ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง supsin Property มีคำตอบไปดูกันเลย

• เสียค่าธรรมเนียม เป็นค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน เพื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งคิดเป็นอัตนสร้อยละ 2 จาการคาที่ได้ทำการประเมินหรือจากราคา ราคาประเมิน คือราคาที่ทางรัฐบาลได้ทำการกำหนด ให้เป็นราคากลาง ของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ เพื่อใช้เป็นเกินการประเมินเพื่อคิดค่าธรรมเนียมและภาษี จากการซื้อขางที่ดิน หรือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผู้ต้องการจะซื้อที่ดินหรือจะขายที่ดิน จะได้ทำการกำหนดราคาได้อย่างเหมาะสม ซึ่งในราคาที่ได้ทำการประเมินอาจจะสูงหรือต่ำ กว่าราคาขายจริงก็ได้ ส่วนราคาตลาด คือราคาที่ใช้ในการซื้อขายกันจริง ที่สอดคล้องกับอุปสงค์ และอุปทานในแต่ละช่วงเวลา จะมีการปรับตัวขึ้นลงตามค่าครองชีพตลอดเวลา ราคาตลาดจึงมักมีการค่าที่สูงกว่าราคาประเมิน
• เสียภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย เนื่องจากการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ นั้นถือเป็นรายได้ จึงต้องทำการนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพื่อเสียภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย โดยจะใช้ราคาประเมิน ( 40 ( 8 ) มาตรา 49 ทวิ แห่ง ประมวลรัษฎากร ) และหักด้วยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา ( ฉบับที่ 165 พ.ศ. 2529 )