การขาย ที่ดิน บ้าน คอนโด สำหรับบุคคลธรรมดาต้องยื่นภาษีอะไรบ้าง ?

สำหรับบุคคลธรรมดา การซื้อขาย ที่ดิน บ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เมื่อทำการขายที่ดินแล้ว จะต้องทำการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าธรรมเนียมในการดำเนินการ ซึ่งวิธีการคำนวณภาษีนั้น จะเเบ่งตามที่มาของอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำการขาย ซึ่งโดยปกติแล้วจะเเบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ การขายอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นมาดกหรือมีคนให้มา และการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น นอกจากมรดกหรือการให้เปล่า

การโอนอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ จะต้องไปจดทะเบียน ณ กรมที่ดิน เท่านั้น โดยจะต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ เจ้าหน้าที่สำหนักงานที่ดินจะทำการคำนวณภาษี เเละค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ให้กับผู้ขายเพื่อทำการชำระให้ครบถ้วนก่อน การโอนอสังหาริมทรัพย์จึงจะเสร็จสมบูรณ์ได้

การลงทุนในการซื้อขาย ที่ดิน หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจ ไม่ว่าจะเป็นแบบซื้อมาเพื่อทำการปล่อยเช่า หรือการซื้อมาเพื่อการเก็งกำไร โดยคาดหวังว่าจะได้นำไปพัฒนาต่อยอด และได้ส่วนต่างกำไรจากราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่ซื้อมาและขายไป อย่างไรก็ตามการขายที่ดินหรือ การขายอสังหาริมทรัพย์ย่อมมีภาระภาษี ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่างๆ เข้ามาเกี่ยวข้องด้วยเสมอ ในกรณีที่เป็นบุคคลธรรมดา หากขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษี ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง supsin Property มีคำตอบไปดูกันเลย

ขั้นตอนการทำสัญญา สำหรับผู้ที่สนใจขายอสังหาริมทรัพย์

• การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย รับเงินมัดจำ
• ให้สำเนาโฉนดที่ดิน สัญญาขายที่ดิน ทด. 13 เพื่อทำการยื่นกู้กับทางธนาคาร
• นัดวันเพื่อทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์
• ทำการติดต่อกับธนาคารที่ติดจำนองโฉนด ขอยอดที่ต้องชำระ และทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์
• เตรียมเงิน ค่าใช้จ่ายทางบัญชีและภาษี มาในวันโอนกรรมสิทธิ์
• การขายฝากจะทำสัญญาระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ณ สำนักงานที่ดิน จึงทำให้มีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจ ว่าจะได้รับการคุ้มครองอย่างเป็นธรรม ตามกฎหมาย
• การอนุมัติสัญญารวดเร็วกว่า การขอสินเชื่อกับธนาคาร
• ได้วงเงินดีกว่าการไปจำนอง
• การทำสัญญาฝากขายที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเช็คประวัติแบล็คลิส เครดิตทางการเงิน หรือ Statement ซึ่งสะดวกสบายและรวดเร็ว
• หากครบกำหนดแล้ว ผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่คืนที่ดินได้ ผู้ขายฝากอาจทำสัญญาขยายระยะเวลาการไถ่ถอนออกไปก่อนได้ ซึ่งสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้ไม่เกิน 10 ปี
• ผู้ขายฝากยังคงได้ครอบครองที่ดิน และใช้ประโยชน์ต่อไปได้ จนกว่าจะพ้นกำหนดการไถ่ถอน เว้นแต่ว่าคู่สัญญาจะตกลงกันเป็นประการอื่น

การขายอสังริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือมีคนให้เปล่า

1.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดกหรือการให้เปล่า จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาเปล่า ๆ โดยจะไม่ต้องเสียค่าตอบเเทนใด ๆ เนื่องจากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ที่มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่จะสำนักงานที่ดินจะคำนวณ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

2.ธุรกิจเฉพาะ ในกรณีที่ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นมรดกที่มีคนให้มา ปกติแล้วผู้ขายจะไม่มีหน้าที่ในการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยการมุ่งทางการค้าหรือการหากำไร เเต่หากเป็นกรณีที่จะทำการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีคนให้เปล่ามานั้น

หากทำการขายภายใน 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับ และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งทางการค้าหรือการหากำไร ผู้ขายจะต้องมีหน้าที่ในการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3 % ของมูค่า โดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน จะเลือกใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินและราคาซื้อขายจริง

3.อากรแสตมป์ การโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ จะต้องทำการเสียค่าอากรเเสมตป์ด้วย เนื่องจากเป็นธุรกรรมที่ต้องมีการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ผู้รับเงินหรือผู้ขายจะต้องออกใบรับสำหรับการโอน เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้น มีการจดทะเบียนตามกฎหมาย ซึ่งต้องเสียค่าอากรเเสตมป์ในอัตรา 1 บาท สำหรับมูลค่าทุก ๆ 200 บาท

สำหรับการคำนวณค่าอากรเเสมตป์ ที่สำนักงานที่ดิน จะให้ใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง

4.ค่าธรรมเนียมการโอนของกรมที่ดิน กรณีทั่วไป 2 % ค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์ จะคิดในอัตรา 2 % ของราคาประเมิน และหากคำนวณแล้วมีเศษต่ำกว่า 1 บาท ให้ปัดเป็นจำนวนเต็ม

การราคาประเมินที่ดิน บ้าน ที่ถูต้องตามกฎหมายโดยกรมธนารักษ์

วิธีการราคาประเมิน ที่ดิน ที่ใช้สำหรับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามที่กฎหมายได้กำหนดไว้ เป็นราคาประเมินที่ดิน ราคาที่ดินมีไว้เพื่อให้เป็นราคากลาง สำหรับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ได้รับการประเมินโดยกรมธนารักษ์ อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เราจะใช้ราคาประเมินที่ดินนี้ก็ต่อเมื่อเราต้องการ ซื้อขาย โอนที่ดิน

ซึ่งการซื้อขายนั้นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอน หรือการเสียภาษี ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ที่จะต้องเสียตามราคาประเมินที่ดินนั่นเอง ซึ่งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างๆต่างๆนั้น จะถูกอ้างอิงราคาตามราคาประเมินหรือในบางครั้ง ผู้ซื้อหรือผู้ขายนั้นสามารถใช้เป็นแนวทาง ในการตั้งราคา สำหรับการซื้อขายได้ ดังนั้นทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย รวมไปจนถึงนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จึงมีความจำเป็นที่จะต้องทราบ ราคาประเมินที่ดินนั้นด้วย

ในการขายที่ดิน คุณต้องจ้างตัวแทนเพื่อช่วยคุณค้นหาผู้ซื้อ และยื่นข้อเสนอในนามของคุณ ตัวแทนเหล่านี้จะขอเปอร์เซ็นต์ จากราคาขายที่ดินของคุณ ค่านี้สามารถอยู่ในช่วงตั้งแต่ 2% – 5% ( ขึ้นอยู่กับว่าพวกเขาคิดว่าจะรับได้มากเพียงใด ) ตัวแทนควรจะสามารถให้มากกว่าแค่รายการที่ดิน เช่น คำแนะนำเกี่ยวกับการตลาดทรัพย์สินของคุณ และการเจรจากับผู้ซื้อ

มีคุณสมบัติมากมายที่ดึงดูดให้ผู้คนลงทุน ตามที่สำนักจัดการที่ดินประมาณร้อยละ 25 ของการทำธุรกรรมที่ดินทั้งหมด จะทำโดยไม่ต้องโอนทรัพย์สินทางกายภาพ หรืออสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ในกรณีนี้ ผู้ขายจะได้รับเช็คจากผู้ซื้อ เป็นรูปแบบการชำระเงิน ในการขายที่ดินให้ได้ราคาดี ผู้ขายควรพิจารณาการขายทอดตลาด ทรัพย์สิน ตลอดจนหาผู้ลงทุนที่เต็มใจจะใช้ทรัพย์สินของตน เพื่อการค้าหรือเพื่อที่อยู่อาศัย สอบถามเพิ่มเติม

การเตรียมเอกสารต่าง ๆ สำหรับการขายบ้าน โอนบ้านและที่ดิน 

สำหรับเป็นบุคคลทั่วไป

• โฉนดที่ดิน ( ฉบับจริง )
• บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริง) พร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชน 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
• ทะเบียนบ้าน ( ตัวจริง ) พร้อมสำเนาทะเบียนบ้าน 1 ชุด ( เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง )
• หนังสือมอบอำนาจ ( ทด.21 ) ในกรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
• หนังสือให้ความยินยอมซื้อขายที่ดิน หรือที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีสมรส )
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนสำหรับคู่สมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนสมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนหย่าร้าง ( กรณีหย่าร้าง )

สำหรับนิติบุคคล

• โฉนดที่ดิน และหนังสือรับรองการทำประโยชน์
• เอกสารหนังสือรับรอง การจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
• เอกสารหนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์
• เอกสารบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ในกรณที่เป็นบริษัท จำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
• เอกสารแบบรับรองการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน ในกรณีหุ้นส่วน จำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่ทำการจดทะเบียนแล้ว
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทย ที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัด
• บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล
• รายงานการประชุมนิติบุคคล