สิ่งสำคัญของสัญญาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่นที่ดิน บ้าน และคอนโด

สัญญาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่นที่ดิน บ้าน และ คอนโด เป็นสัญญาที่ต้องมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งต่างฝ่ายต่างได้รับผลประโยชน์ หรือสิ่งตอบแทนซึ่งกันและกัน โดยผู้ขายนั้นได้รับชำระราคาหรือเงิน และส่วนผู้ซื้อได้รับสินทรัพย์นั้นไป ซึ่งสัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่ไม่มีแบบ เพียงแต่มีคำเสนอและคำสนองที่ตรงกัน ของผู้ซื้อและผู้ขาย ก็ถือว่าเป็นการซื้อขายแล้ว ซึ่ง

สัญญาการซื้อขายนั้น ได้มีมีข้อยกเว้นอยู่ว่าถ้าหากสินทรัพย์ที่จะซื้อขายกันนั้น เป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ จะต้องทำตามแบบ เพราะหากไม่ทำตามเเบบแผน สัญญาซื้อขายก็จะตกเป็นโมฆะทันที และสัญญาซื้อขายนั้นก็จะเป็นสัญญาที่ผู้ขาย จะต้องทำการโอนกรรมสิทธิ์ ให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อจะต้องทำการชำระราคาแก่ผู้ขาย ตามสัญญาที่ได้ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเเล้ว

ในส่วนของผู้ซื้อ หากไม่ได้ทำการซื้อขายกันด้วยเงินสด และจำเป็นต้องทำการกู้เงินกับทางธนาคาร ให้ทางผู้ซื้อขอสำเนา เอกสารหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) จากผู้ขาย เพื่อนำเอกสารดังกล่าว ไปยื่นเรื่องเสนอขออนุมัติวงเงินกู้ จากทางธนาคารที่จะทำการกู้ก่อน สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

ในส่วนของผู้ขาย หากเป็นการขายคอนโดมือสอง ที่ยังคงติดจำนองอยู่หรือยังทำการผ่อนกับธนาคารอยู่ ให้แจ้งกับทางธนาคารเก่าที่ทำการกู้ เพื่อขอทำเรื่องปิดบัญชีขายหลักประกัน ทางธนาคารจะทำการสรุปยอดเงิน ที่จะต้องจ่ายคืนมาให้กับผู้จะขาย จากนั้นทางผู้ขายก็ต้องทำการแจ้งจำนวนเงิน ค่าไถ่หลักประกันดังกล่าวแก่ผู้ซื้อ เพื่อทำเช็คตามจำนวนเงินที่แจ้งนี้ 1 ใบ ในส่วนของเงินที่เป็นกำไร ของผู้ขายให้ทำอีก 1 ใบ หรือจะทำการจ่ายเป็นเงินสดก็ได้ แล้วแต่ทั้ง 2 ฝ่ายจะทำการตกลงกัน

ประเภทของสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน บ้าน และคอนโด

ประเภทของสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์สามารถพิจารณาได้ดังนี้

1. สัญญาการซื้อขายแบบเสร็จเด็ดขาด เป็นสัญญาซื้อขายที่มีการกำหนด ตัวทรัพย์ซื้อขายที่แน่นอน ซึ่งผู้ขายจะต้องมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ซื้อขาย

2. สัญญาจะซื้อขาย คือสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นการเเสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อ ว่าต้องการจะทำการซื้อสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขาย และได้ทำการวางเงินมัดจำไว้เป็นหลักประกัน ว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และทำการโอนในช่วงระยะเวลาที่กำหนด และเป็นการทำสัญญาที่เเสดงเจตนา ของผู้จะขาย ว่าจะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่ผู้อื่นในช่วงระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา

3. คำมั่นว่าจะซื้อขาย ถ้าทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ การจะทำคำมั่นจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรืออย่างใดอย่างหนึ่ง ลงลายมือชื่อ ของฝ่ายที่ต้องรับผิด ว่าจะวางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนก่อน จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ supsin Property

House isolated in the field

การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน หลังจากที่คู่สัญญาได้รับทราบ ข้อตกลงกันในสัญญาครบถ้วนดีแล้ว ในส่วนนี้คือการผูกนิติสัมพันธ์ด้วยการเเสดงเจตนา ให้สัญญามีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา ด้วยการลงลายมือชื่อของผู้จะซื้อ และผู้จะขายลงในสัญญา พร้อมทั้งพยานฝ่ายละ 1 ท่าน ร่วมลงรายมือชื่อเพื่อเป็นการรับทราบ โดยสัญญานั้นจะทำขึ้นด้วยกัน 2 ฉบับ ในสัญญาจะมีข้อความที่ตรงกัน มอบสัญญาให้กับผู้จะซื้อจะขายเก็บไว้คนละ 1 ฉบับ

ขั้นตอนการทำสัญญา สำหรับผู้ที่สนใจขายอสังหาริมทรัพย์

• การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย รับเงินมัดจำ
• ให้สำเนาโฉนดที่ดิน สัญญาขายที่ดิน ทด. 13 เพื่อทำการยื่นกู้กับทางธนาคาร
• นัดวันเพื่อทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์
• ทำการติดต่อกับธนาคารที่ติดจำนองโฉนด ขอยอดที่ต้องชำระ และทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์
• เตรียมเงิน ค่าใช้จ่ายทางบัญชีและภาษี มาในวันโอนกรรมสิทธิ์
• การขายฝากจะทำสัญญาระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ณ สำนักงานที่ดิน จึงทำให้มีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจ ว่าจะได้รับการคุ้มครองอย่างเป็นธรรม ตามกฎหมาย
• การอนุมัติสัญญารวดเร็วกว่า การขอสินเชื่อกับธนาคาร
• ได้วงเงินดีกว่าการไปจำนอง
• การทำสัญญาฝากขายที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเช็คประวัติแบล็คลิส เครดิตทางการเงิน หรือ Statement ซึ่งสะดวกสบายและรวดเร็ว
• หากครบกำหนดแล้ว ผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่คืนที่ดินได้ ผู้ขายฝากอาจทำสัญญาขยายระยะเวลาการไถ่ถอนออกไปก่อนได้ ซึ่งสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้ไม่เกิน 10 ปี
• ผู้ขายฝากยังคงได้ครอบครองที่ดิน และใช้ประโยชน์ต่อไปได้ จนกว่าจะพ้นกำหนดการไถ่ถอน เว้นแต่ว่าคู่สัญญาจะตกลงกันเป็นประการอื่น ทรัพย์สิน พร็อพเพอร์ตี้

ขั้นตอนการขายและการโอน บ้าน ที่ดิน เเละการเตรียมเอกสารต่าง ๆ

สำหรับเป็นบุคคลทั่วไป

• โฉนดที่ดิน ( ฉบับจริง )
• บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริง) พร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชน 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
• ทะเบียนบ้าน ( ตัวจริง ) พร้อมสำเนาทะเบียนบ้าน 1 ชุด ( เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง )
• หนังสือมอบอำนาจ ( ทด.21 ) ในกรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
• หนังสือให้ความยินยอมซื้อขายที่ดิน หรือที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีสมรส )
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนสำหรับคู่สมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนสมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนหย่าร้าง ( กรณีหย่าร้าง )

สำหรับนิติบุคคล

• โฉนดที่ดิน และหนังสือรับรองการทำประโยชน์
• เอกสารหนังสือรับรอง การจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
• เอกสารหนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์
• เอกสารบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ในกรณที่เป็นบริษัท จำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
• เอกสารแบบรับรองการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน ในกรณีหุ้นส่วน จำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่ทำการจดทะเบียนแล้ว
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทย ที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัด
• บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล
• รายงานการประชุมนิติบุคคล

ขั้นตอนการโอนที่ดิน บ้าน และอสังหาริมทรัพย์

1.เตรียมเอกสารเพื่อทำการยื่นเรื่อง ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เพื่อตรวจสอบเอกสาร ที่ต้องใช้ในการโอน เมื่อแล้วเสร็จเจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิว หลังจากนั้นก็รอเจ้าหน้าที่เรียกตามคิวที่ได้รับ แนะนำให้ไปก่อนเวลาเปิดทำการ 8.00 น. เนื่องจากคนค่อนข้างเยอะ อาจจะใช้เวลาในการรอคิว

2.เมื่อเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานเรียก ให้ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนเซ็นเอกสาร ทั้งหมดต่อเจ้าหน้าที่เท่านั้น

3.หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่ จะทำการประเมินทุนทรัพย์ และคำนวณค่าธรรมเนียมโอนทั้งหมด พร้อมทั้งยื่นใบคำนวณค่าโอนให้ เพื่อนำไปชำระค่าโอนที่ฝ่ายการเงิน

4.ต่อมาเป็นการชำระเงิน ค่าธรรมเนียมการโอนที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเงินเสร็จเรียบร้อยแล้ว จะได้ใบเสร็จ 2 ใบ สีฟ้ากับสีเหลือง ให้นำใบเสร็จสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่ เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานที่เซ็นเอกสาร ส่วนใบเสร็จสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาให้ผู้ซื้ออีก 1ชุด เก็บไว้

5.ขั้นตอนสุดท้าย เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนดแล้ว รอรับโฉนดเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง แล้วจึงมอบโฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ให้แก่ผู้รับโอนหรือผู้ซื้อ เป็นอันเสร็จสิ้นการโอนที่ดิน บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ โฉนดนั้นก็จะเปลี่ยนกรรมสิทธ์ เป็นของผู้รับโอนหรือผู้ซื้อเรียบร้อยตามกฎหมาย