การซื้อขาย คอนโด มือสองที่กำลังผ่อนดาวน์อยู่มีขั้นตอนอย่างไร?

การซื้อขาย คอนโด มือสองที่กำลังผ่อนดาวน์อยู่นั้น มีขั้นตอนอย่างไร? และต้องทำยังไงบ้าง? การซื้อขายคอนโดมือสอง ไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด ถึงแม้ว่าจะต้องมีหลายฝ่ายเข้ามาเกี่ยวข้อง ในการทำเอกสารต่างๆ ทั้งเจ้าหน้าที่ธนาคาร การติดต่อกรมที่ดิน และเอกสารต่างๆที่ต้องใช้มีอะไรบ้าง? การทำสัญญาการซื้อขายคอนโดมือสอง เรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆระหว่างดำเนินการ การนัดหมายเจ้าหน้าที่ ให้เข้ามาประเมินราคาคอนโด และกระบวนการอื่นๆ อีกมากมาย  

การซื้อขายคอนโดมือสองที่กำลังผ่อนอยู่นั้น ไม่ได้วุ่นวายอย่างที่คิด แต่การศึกษาข้อมูลต่างๆและเตรียมการล่วงหน้านั้นเป็นเรื่องที่ดี จะทำให้เราทำงานและประสานงาน กับทุกฝ่ายได้เป็นอย่างดีและราบรื่นขึ้น วันนี้ supsin Property มาแนะนำขั้นตอน การซื้อขายคอนโดมือสองต่างๆ ที่กำลังผ่อนอยู่ในฉบับที่เข้าใจง่ายมาให้ทุกคนได้ทราบกัน

1. การทำสัญญาจะซื้อจะขาย บ้าน ที่ดิน และ คอนโด

ในการซื้อขายอสังหาสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย บ้าน ที่ดิน คอนโดใหม่ หรือ คอนโดมือสอง นั้นแน่นอนว่า เมื่อมีการตกลงในเรื่องของราคากันเป็นที่พอใจ และเป็นที่รับรู้ของทั้งสองฝ่ายแล้ว จะต้องทำการนัดหมายกัน เพื่อทำสัญญาการซื้อขายคอนโดมือสอง แต่ก่อนจะไปถึงขั้นตอนดังกล่าวนั้น จะต้องมีขั้นตอนในการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันก่อน

เพื่อเป็นการทำข้อตกลงกันทางวาจา ของผู้ซื้อและผู้ขายคอนโด ให้เป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันการผิดสัญญาจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง เช่น ผู้ซื้ออาจมีการเปลี่ยนใจ ไม่ซื้อคอนโดดังกล่าวแล้ว ทำให้ผู้ขายคอนโดพลาดโอกาส การขายคอนโดให้กับรายอื่น หรือ ผู้ขายอาจนำสินทรัพย์ดังกล่าว ไปขายให้กับผู้ซื้อรายอื่นที่เสนอราคาให้สูงกว่าก็อาจจะเป็นได้ ติดต่อสอบถามเพิ่มเติมเกี่ยวกับการซื้อขายได้ที่ Line

ในการทำแบบสัญญาจะซื้อจะขาย คอนโดมือสองหรืออสังหาริมทรัพย์ ในเอกสารสัญญาการซื้อขายควรที่จะมีสิ่งที่ต้องระบุไว้ ดังต่อไปนี้

• ถ้า ผู้จะซื้อ ไม่มาโอนภายในระยะเวลาที่กำหนดหรือที่ตกลงกันไว้กับผู้จะขาย ให้ผู้จะขายยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้ ในส่วนของเรื่องเงินมัดจำก็แล้วแต่ทั้ง 2 ฝ่ายจะตกลงกัน
• กลับกันเมื่อถึงวันนัด ผู้จะขาย เกิดเปลี่ยนใจไม่ว่าจะกรณีใดก็ตาม ไม่ยอมขายคอนโดก็ต้องโดนผู้จะซื้อปรับเงินเป็นกี่เท่าของเงินมัดจำ
• ในส่วนของค่าใช้จ่ายในการโอน ให้ผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันตั้งแต่แรก ว่าใครจะเป็นผู้ดำเนินการในเรื่องการโอน
• การกำหนดวันโอน ซึ่งโดยทั่วไปแล้ววันที่จะโอนนั้น จะประมาณ 1 เดือนหลัง นับตั้งแต่วันทำสัญญานี้เสร็จสิ้น

ขั้นตอนการซื้อขายบ้านและ ที่ดิน

สำหรับผู้ซื้อ

1.การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย การวางเงินมัดจำ

2.เตรียมเอกสารสำคัญ สำหรับการยื่นกู้ธนาคาร

3.ผลการอนุมัติเครดิตของผู้กู้ว่า ผ่าน หรือไม่ผ่าน

4.ทางธนาคารจะนัดเข้ามาประเมินทรัพย์

5.ทำการเซ็นสัญญาเงินกู้สินเชื่อกับทางธนาคาร

6.นัดวันเพื่อทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์

7.แจ้งทางธนาคาร ให้ออกเเคชเชียร์เช็ค เพื่อทำการชำระเงินให้กับผู้ขาย

8.เตรียมเงิน ค่าใช้จ่ายทางบัญชีและภาษี วันที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ และเงินชำระส่วนต่างๆ ในกรณีกู้ได้ไม่เต็มยอด

สำหรับผู้ขาย

1.การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย รับเงินมัดจำ

2.ให้สำเนาโฉนดที่ดิน สัญญาขายที่ดิน ทด.13 เพื่อทำการยื่นกู้กับทางธนาคาร

3.นัดวันเพื่อทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์ 

4.ทำการติดต่อกับธนาคารที่ติดจำนองโฉนด ขอยอดที่ต้องชำระ และทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์

5.เตรียมเงิน ค่าใช้จ่ายทางบัญชีและภาษี มาในวันโอนกรรมสิทธิ์

2. ในช่วงระหว่างรอวันโอนกรรมสิทธิ์ 

ในส่วนของผู้ซื้อ หากไม่ได้ทำการซื้อขายกันด้วยเงินสด และจำเป็นต้องทำการกู้เงินกับทางธนาคาร ให้ทางผู้ซื้อขอสำเนา เอกสารหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) จากผู้ขาย เพื่อนำเอกสารดังกล่าว ไปยื่นเรื่องเสนอขออนุมัติวงเงินกู้ จากทางธนาคารที่จะทำการกู้ก่อน

ในส่วนของผู้ขาย หากเป็นการขายคอนโดมือสอง ที่ยังคงติดจำนองอยู่หรือยังทำการผ่อนกับธนาคารอยู่ ให้แจ้งกับทางธนาคารเก่าที่ทำการกู้ เพื่อขอทำเรื่องปิดบัญชีขายหลักประกัน ทางธนาคารจะทำการสรุปยอดเงิน ที่จะต้องจ่ายคืนมาให้กับผู้จะขาย จากนั้นทางผู้ขายก็ต้องทำการแจ้งจำนวนเงิน ค่าไถ่หลักประกันดังกล่าวแก่ผู้ซื้อ เพื่อทำเช็คตามจำนวนเงินที่แจ้งนี้ 1 ใบ ในส่วนของเงินที่เป็นกำไร ของผู้ขายให้ทำอีก 1 ใบ หรือจะทำการจ่ายเป็นเงินสดก็ได้ แล้วแต่ทั้ง 2 ฝ่ายจะทำการตกลงกัน

อีกเรื่องหนึ่งที่สำคัญ ของผู้ที่จะทำการขายคอนโดมือสอง ผู้จะขายจะต้องทำการเคลียร์หนี้ต่างๆ เช่น ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าส่วนกลาง ที่มีกับนิติบุคคลของคอนโดให้หมดก่อน เพื่อจะได้ขอใบปลอดหนี้ ที่มีลายเซ็นต์ผู้จัดการนิติบุคคลของคอนโด เนื่องจากหากไม่มีใบปลอดหนี้นั้น จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ และใบปลอดหนี้ที่ได้รับจากทางนิติบุคคล ของคอนโดมานั้นจะมีอายุเพียงแค่ 7 วันเท่านั้น ดังนั้นก่อนจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ ควรที่จะคำนวณนัดหมายวันโอนให้ดี เพื่อไม่ให้ใบปลอดหนี้นั้นหมดอายุไปเสียก่อน

3. ในวันทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์การซื้อขาย คอนโด 

ผู้จะซื้อและผู้จะขาย ต้องนัดพบกันที่สำนักงานที่ดิน ในเขตที่คอนโดได้ตั้งอยู่ และทำสัญญาซื้อขายกัน โดยเป็นแบบสัญญาการซื้อขายคอนโดมือสอง ซึ่งจะเป็นสัญญาคนละฉบับ กับสัญญาจะซื้อจะขาย ในการสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมือสองนี้ จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น เนื่องจากจะต้องใช้แบบฟอร์มเอกสาร เฉพาะของกรมที่ดินเท่านั้น

เมื่อเอกสารในการทำสัญญาการซื้อขายคอนโดมือสองครบทุกอย่างแล้ว จะมีการดำเนินการทั้งหมด 4 ฝ่าย ได้แก่ 

• ผู้ซื้อ 
• ผู้ขาย 
• ธนาคารเก่า (ของผู้ขาย) 
• ธนาคารใหม่ (ของผู้ซื้อ) 

เอกสารสำคัญ ที่จะต้องเตรียมไปในการซื้อขายคอยโด Supsin

1.เอกสารบัตรประจำตัวประชาชน ( ฉบับจริง ) และสำเนาบัตรประชาชน

2.เอกสารทะเบียนบ้าน ( ฉบับจริง ) และสำเนาทะเบียนบ้าน เนื่องจากหลังทำการซื้อขายเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจะต้องทำการย้ายชื่อตัวเองออกจากทะเบียนบ้าน

3.โฉนดห้องชุดฉบับจริง

4.เอกสารหนังสือปลดหนี้ หรือใบปลดหนี้ เอกสารฉบับนี้สามารถขอได้ที่นิติบุคคลของคอนโดนั้นๆ เพื่อเป็นการรับรองว่าผู้ขายไม่ได้มีหนี้สินค้างชำระ กับนิติบุคคลของคอนโดนั้นๆแล้ว การซื้อขายคอนโดจะไม่สำเร็จ หากขายเอกสารฉบับนี้

จากนั้นเจ้าหน้าที่จะเริ่มทำเรื่องจดทะเบียนไถ่ถอนห้องชุด , จดทะเบียนขายห้องชุด และจดทะเบียนจำนองห้องชุด เป็นต้น 

ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะต้องเตรียมในวันโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับการซื้อขายคอนโด มีดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน ปกติ 2% ของราคาประเมิน
2. ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขายคอนโด 
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อันนี้การคำนวณละเอียด ขึ้นอยู่กับราคาประเมินและจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองมา ภาระนี้ปกติจะเป็นของผู้ขาย
4. ค่าจดจำนอง (ใหม่) 1% ตอนนี้ก็มีโปรโมชั่นเช่นกันเหลือ 0.01% อันนี้เป็นภาระของผู้ซื้อ
5. ค่าอื่นๆ 

ในกรณีที่ทำการซื้อคอนโดมือสองมาไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินด้วย (ถ้าเสียภาษีนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%) ค่าต่างๆ เหล่านี้ ต้องระบุให้แน่ชัดตั้งแต่วันเซ็นต์แบบสัญญา การซื้อขายคอนโดมือสอง ว่าใครจะเป็นคนจ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าภาษีซึ่งมากที่สุดในค่าใช้จ่ายทั้งหมด