วิธีการทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ บ้าน ที่ดิน และ คอนโด

ในการซื้อขายอสังหาสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย บ้าน ที่ดิน คอนโด หรือ คอนโดมือสอง นั้นแน่นอนว่า เมื่อมีการตกลงในเรื่องของราคากันเป็นที่พอใจ และเป็นที่รับรู้ของทั้งสองฝ่ายแล้ว จะต้องทำการนัดหมายกัน เพื่อทำสัญญาการซื้อขายคอนโดมือสอง แต่ก่อนจะไปถึงขั้นตอนดังกล่าวนั้น จะต้องมีขั้นตอนในการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันก่อน ทรัพย์สิน พร็อพเพอร์ตี้

เพื่อเป็นการทำข้อตกลงกันทางวาจา ของผู้ซื้อและผู้ขายคอนโด ให้เป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันการผิดสัญญาจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง เช่น ผู้ซื้ออาจมีการเปลี่ยนใจ ไม่ซื้อคอนโดดังกล่าวแล้ว ทำให้ผู้ขายคอนโดพลาดโอกาส การขายคอนโดให้กับรายอื่น หรือ ผู้ขายอาจนำสินทรัพย์ดังกล่าว ไปขายให้กับผู้ซื้อรายอื่นที่เสนอราคาให้สูงกว่าก็อาจจะเป็นได้ ติดต่อสอบถามเพิ่มเติมเกี่ยวกับการซื้อขายได้ที่ Line

ในการทำแบบสัญญาจะซื้อจะขาย คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ ในเอกสารสัญญาการซื้อขาย ควรที่จะมีสิ่งที่ต้องระบุไว้ ดังต่อไปนี้

• ถ้า ผู้จะซื้อ ไม่มาโอนภายในระยะเวลาที่กำหนด หรือที่ตกลงกันไว้กับผู้จะขาย ให้ผู้จะขายยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้ ในส่วนของเรื่องเงินมัดจำก็แล้วแต่ทั้ง 2 ฝ่ายจะตกลงกัน
• กลับกันเมื่อถึงวันนัด ผู้จะขาย เกิดเปลี่ยนใจไม่ว่าจะกรณีใดก็ตาม ไม่ยอมขายคอนโดก็ต้องโดนผู้จะซื้อ ปรับเงินเป็นกี่เท่าของเงินมัดจำ
• ในส่วนของค่าใช้จ่ายในการโอน ให้ผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันตั้งแต่แรก ว่าใครจะเป็นผู้ดำเนินการในเรื่องการโอน
• การกำหนดวันโอน ซึ่งโดยทั่วไปแล้ววันที่จะโอนนั้น จะประมาณ 1 เดือนหลัง นับตั้งแต่วันทำสัญญานี้เสร็จสิ้น

ขั้นตอนและเอกสารที่จะต้องใช้ในสัญญากู้ซื้อ คอนโด 

1.เลือกคอนโด และทำเลที่ตั้งที่ถูกใจ ว่าสนใจห้องขนาดไหน คอนโดตั้งอยู่ในตำแหน่งไหน 

2.เข้าไปเยี่ยมชมโครงการต่างๆ เพื่อสอบถามข้อมูลพนักงานขาย 

3.ทำจองคอนโดที่สนใจกับพนักงานขาย การจองนั้นจะนำเงินค่าจอง ไปรวมกับค่าดาวน์ในภายหลัง

4.การเตรียมเอกสารต่างๆ เพื่อทำสัญญาการ ซื้อ / ขาย ในส่วนนี้จะมีค่าใช้จ่ายในการทำสัญญา รวมไปถึงการวางเงินดาวน์ 

5.รอโครงการสร้างเสร็จ เพื่อทำการผ่อนดาวน์ การรอขึ้นอยู่กับความใหญของโครงการ อาจจะใช้ระยะเวลา 2-3 ปี

6.ขั้นตอนนี้สำคัญนั้นก็คือ การเลือกธนาคารที่เราจะทำการกู้เงิน และทำสัญญากู้กับธนาคาร เมื่อเลือกธนาคารเรียบร้อยแล้วทางพนักงานขาย จะทำการติดต่อไปหายังธนาคารเพื่อคุยรายละเอียด และธนาคารจะทำการติดต่อกลับมาหาเราอีกครั้ง

7.เมื่อเราทำการกู้ และทำสัญญากับธนาคารผ่านเรียบร้อยแล้ว ทางโครงการจะทำการนัดหมาย การตรวจเช็คภายในห้อง รวมไปถึงระบบเเละอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ และทำการโอนกรรมสิททธิ์

8.เมื่อห้องสมบูรณ์แล้ว หากผู้ใดที่มีวงเงินน้อยอาจจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม หากวงเงินค่อนข้างสูง ทางโครงการจะทำการหักจากค่าใช้จ่ายออกจากเงินกู้เลย

โดยพื้นฐานแล้วจะมีค่าใช้จ่าย ดังนี้

• ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า
• เงินกองทุน คิดเป็นตารางเมตร จ่ายครั้งเดียวในวันโอน
• ค่าส่วนกลาง คิดเป็นตารางเมตรตามขนาดห้อง เก็บปีละ 1 ครั้ง ค่าส่วนกลางนั้นสามาถเปลี่ยนแปลงได้
• ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ต
• ค่าดอกเบี้ยประกันภัยอาคารชุด (เอกสารส่วนนี้เป็นเอกสารของโครงการ ไม่เกี่ยวกับธนาคาร)
• ค่ารักษามาตรวัดน้ำประปา ( เก็บล่วงหน้า 1 ปี )
• เงินประกันการใช้น้ำประปา ( จ่ายครั้งเดียว )
• ค่าจดจำนอง 1 % ของราคาประเมิน

9.ขั้นตอนสุดท้าย เตรียมพร้อมขนของเข้าอยู่ สำหรับคอนโดห้องเปล่าที่ยังไม่มีเฟอร์นิเจอร์ใด ๆ อย่าลืมเตรียมเงินไว้สำหรับตกแต่งห้อง ซื้อของเข้าห้อง อุปกรณ์เครื่องใช้ รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ก่อนจะทำการซื้อคอนโดเราต้องมีเงินก้อนประมาณนึง เพื่อใช้จ่ายสำหรับค่าใช้จ่ายเบ็ตเตล็ตต่างๆ

ขั้นตอนต่างๆที่ต้องดำเนินการ ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ต่างๆ

ในส่วนของผู้ซื้อ หากไม่ได้ทำการซื้อขายกันด้วยเงินสด และจำเป็นต้องทำการกู้เงินกับทางธนาคาร ให้ทางผู้ซื้อขอสำเนา เอกสารหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) จากผู้ขาย เพื่อนำเอกสารดังกล่าว ไปยื่นเรื่องเสนอขออนุมัติวงเงินกู้ จากทางธนาคารที่จะทำการกู้ก่อน

ในส่วนของผู้ขาย หากเป็นการขายคอนโดมือสอง ที่ยังคงติดจำนองอยู่หรือยังทำการผ่อนกับธนาคารอยู่ ให้แจ้งกับทางธนาคารเก่าที่ทำการกู้ เพื่อขอทำเรื่องปิดบัญชีขายหลักประกัน ทางธนาคารจะทำการสรุปยอดเงิน ที่จะต้องจ่ายคืนมาให้กับผู้จะขาย จากนั้นทางผู้ขายก็ต้องทำการแจ้งจำนวนเงิน ค่าไถ่หลักประกันดังกล่าวแก่ผู้ซื้อ เพื่อทำเช็คตามจำนวนเงินที่แจ้งนี้ 1 ใบ ในส่วนของเงินที่เป็นกำไร ของผู้ขายให้ทำอีก 1 ใบ หรือจะทำการจ่ายเป็นเงินสดก็ได้ แล้วแต่ทั้ง 2 ฝ่ายจะทำการตกลงกัน

อีกเรื่องหนึ่งที่สำคัญ ของผู้ที่จะทำการขายคอนโด ผู้จะขายจะต้องทำการเคลียร์หนี้ต่างๆ เช่น ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าส่วนกลาง ที่มีกับนิติบุคคลของคอนโดให้หมดก่อน เพื่อจะได้ขอใบปลอดหนี้ ที่มีลายเซ็นต์ผู้จัดการนิติบุคคลของคอนโด เนื่องจากหากไม่มีใบปลอดหนี้นั้น จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ และใบปลอดหนี้ที่ได้รับจากทางนิติบุคคล ของคอนโดมานั้นจะมีอายุเพียงแค่ 7 วันเท่านั้น ดังนั้นก่อนจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ ควรที่จะคำนวณนัดหมายวันโอนให้ดี เพื่อไม่ให้ใบปลอดหนี้นั้นหมดอายุไปเสียก่อน

เอกสารสำคัญ ที่จะต้องเตรียมไปในการซื้อขาย คอนโด  Supsin

1.เอกสารบัตรประจำตัวประชาชน ( ฉบับจริง ) และสำเนาบัตรประชาชน

2.เอกสารทะเบียนบ้าน ( ฉบับจริง ) และสำเนาทะเบียนบ้าน เนื่องจากหลังทำการซื้อขายเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจะต้องทำการย้ายชื่อตัวเองออกจากทะเบียนบ้าน

3.โฉนดห้องชุดฉบับจริง

4.เอกสารหนังสือปลดหนี้ หรือใบปลดหนี้ เอกสารฉบับนี้สามารถขอได้ที่ นิติบุคคลของคอนโดนั้นๆ เพื่อเป็นการรับรองว่าผู้ขายไม่ได้มีหนี้สินค้างชำระ กับนิติบุคคลของคอนโดนั้นๆแล้ว การซื้อขายคอนโดจะไม่สำเร็จ หากขายเอกสารฉบับนี้

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ มีดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน ปกติ 2%ของราคาประเมิน
2. ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขายคอนโด 
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อันนี้การคำนวณละเอียดหน่อย ขึ้นอยู่กับราคาประเมิน และจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองมา ภาระนี้ปกติจะเป็นของผู้ขาย
4. ค่าจดจำนอง(ใหม่) 1% ตอนนี้ก็มีโปรโมชั่นเช่นกันเหลือ 0.01% อันนี้เป็นภาระของผู้ซื้อ
5. ค่าอื่นๆ 

ในกรณีที่ทำการซื้อคอนโดมือสองมาไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินด้วย (ถ้าเสียภาษีนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%) ค่าต่างๆ เหล่านี้ ต้องระบุให้แน่ชัด ตั้งแต่วันเซ็นต์แบบสัญญา การซื้อขายคอนโดมือสอง ว่าใครจะเป็นคนจ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าภาษี ซึ่งมากที่สุดในค่าใช้จ่ายทั้งหมด