ขั้นตอนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บ้าน และที่ดิน

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บ้าน และ ที่ดิน นั้น เมื่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ได้ทำการตกลงในเรื่องของราคาซื้อขายบ้านและที่ดิน ตกลงในเรื่องของค่าใช้จ่าย ในวันโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจำเป็นจะต้องทราบ รายละเอียดขั้นตอนและเอกสารต่าง ๆ ที่จะต้องใช้ในการดำเนินการ ไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ และในการเปลี่ยนเจ้าของทรัพย์นั้น จะต้องทำการเตรียมเอกสารต่าง ๆ ที่ใช้โอนกรรมสิทธิ์

ในการซื้อขายอสังหาสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย บ้าน ที่ดิน คอนโด หรือ คอนโดมือสอง นั้นแน่นอนว่า เมื่อมีการตกลงในเรื่องของราคากันเป็นที่พอใจ และเป็นที่รับรู้ของทั้งสองฝ่ายแล้ว จะต้องทำการนัดหมายกัน เพื่อทำสัญญาการซื้อขาย แต่ก่อนจะไปถึงขั้นตอนดังกล่าวนั้น จะต้องมีขั้นตอนในการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันก่อน และในการเปลี่ยนเจ้าของทรัพย์นั้น 

สำหรับผู้ซื้อ

1.การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย การวางเงินมัดจำ

2.เตรียมเอกสารสำคัญ สำหรับการยื่นกู้ธนาคาร

3.ผลการอนุมัติเครดิตของผู้กู้ว่า ผ่าน หรือไม่ผ่าน

4.ทางธนาคารจะนัดเข้ามาประเมินทรัพย์

5.ทำการเซ็นสัญญาเงินกู้สินเชื่อกับทางธนาคาร

6.นัดวันเพื่อทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์

7.แจ้งทางธนาคาร ให้ออกเเคชเชียร์เช็ค เพื่อทำการชำระเงินให้กับผู้ขาย

8.เตรียมเงิน ค่าใช้จ่ายทางบัญชีและภาษี วันที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ และเงินชำระส่วนต่างๆ ในกรณีกู้ได้ไม่เต็มยอด

สำหรับผู้ขาย

1.การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย รับเงินมัดจำ

2.ให้สำเนาโฉนดที่ดิน สัญญาขายที่ดิน ทด.13 เพื่อทำการยื่นกู้กับทางธนาคาร

3.นัดวันเพื่อทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์ 

4.ทำการติดต่อกับธนาคารที่ติดจำนองโฉนด ขอยอดที่ต้องชำระ และทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์

5.เตรียมเงิน ค่าใช้จ่ายทางบัญชีและภาษี มาในวันโอนกรรมสิทธิ์

การโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บ้าน และที่ดิน

ในส่วนของผู้ซื้อ หากไม่ได้ทำการซื้อขายกันด้วยเงินสด และจำเป็นต้องทำการกู้เงินกับทางธนาคาร ให้ทางผู้ซื้อขอสำเนา เอกสารหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) จากผู้ขาย เพื่อนำเอกสารดังกล่าว ไปยื่นเรื่องเสนอขออนุมัติวงเงินกู้ จากทางธนาคารที่จะทำการกู้ก่อน ทรัพย์สิน พร็อพเพอร์ตี้

ในส่วนของผู้ขาย หากเป็นการขายคอนโดมือสอง ที่ยังคงติดจำนองอยู่หรือยังทำการผ่อนกับธนาคารอยู่ ให้แจ้งกับทางธนาคารเก่าที่ทำการกู้ เพื่อขอทำเรื่องปิดบัญชีขายหลักประกัน ทางธนาคารจะทำการสรุปยอดเงิน ที่จะต้องจ่ายคืนมาให้กับผู้จะขาย จากนั้นทางผู้ขายก็ต้องทำการแจ้งจำนวนเงิน ค่าไถ่หลักประกันดังกล่าวแก่ผู้ซื้อ เพื่อทำเช็คตามจำนวนเงินที่แจ้งนี้ 1 ใบ ในส่วนของเงินที่เป็นกำไร ของผู้ขายให้ทำอีก 1 ใบ หรือจะทำการจ่ายเป็นเงินสดก็ได้ แล้วแต่ทั้ง 2 ฝ่ายจะทำการตกลงกัน

อีกเรื่องหนึ่งที่สำคัญ ของผู้ที่จะทำการขายอสังหาริมทรัพย์ บ้าน คอนโด หรือคอนโดมือสองนั้น ผู้จะขายจะต้องทำการเคลียร์หนี้ต่างๆ เช่น ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าส่วนกลาง ที่มีกับนิติบุคคลของคอนโดให้หมดก่อน เพื่อจะได้ขอใบปลอดหนี้ ที่มีลายเซ็นต์ผู้จัดการนิติบุคคลของคอนโด เนื่องจากหากไม่มีใบปลอดหนี้นั้น จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ และใบปลอดหนี้ที่ได้รับจากทางนิติบุคคล ของคอนโดมานั้นจะมีอายุเพียงแค่ 7 วันเท่านั้น ดังนั้นก่อนจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ ควรที่จะคำนวณนัดหมายวันโอนให้ดี เพื่อไม่ให้ใบปลอดหนี้นั้นหมดอายุไปเสียก่อน

ผู้จะซื้อและผู้จะขาย ต้องนัดพบกันที่สำนักงานที่ดิน ในเขตที่คอนโดได้ตั้งอยู่ และทำสัญญาซื้อขายกัน โดยเป็นแบบสัญญาการซื้อขาย ซึ่งจะเป็นสัญญาคนละฉบับ กับสัญญาจะซื้อจะขาย ในการสัญญาจะซื้อจะขายนี้ จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น เนื่องจากจะต้องใช้แบบฟอร์มเอกสาร เฉพาะของกรมที่ดินเท่านั้น เมื่อเอกสารในการทำสัญญา ซื้อขายครบทุกอย่างแล้ว จะมีการดำเนินการทั้งหมด 4 ฝ่าย ได้แก่ 

1. ผู้ซื้อ 
2. ผู้ขาย 
3. ธนาคารเก่า (ของผู้ขาย) 
4. ธนาคารใหม่ (ของผู้ซื้อ) 

ในการขายที่ดิน คุณต้องจ้างตัวแทนเพื่อช่วยคุณค้นหาผู้ซื้อ และยื่นข้อเสนอในนามของคุณ ตัวแทนเหล่านี้จะขอเปอร์เซ็นต์ จากราคาขายที่ดินของคุณ ค่านี้สามารถอยู่ในช่วงตั้งแต่ 2% – 5% (ขึ้นอยู่กับว่าพวกเขาคิดว่าจะรับได้มากเพียงใด) ตัวแทนควรจะสามารถให้มากกว่าแค่รายการที่ดิน เช่น คำแนะนำเกี่ยวกับการตลาดทรัพย์สินของคุณ และการเจรจากับผู้ซื้อ ปรึกษาได้ที่ Line 

การเสียภาษีและการเสียค่าธรรมเนียม ระหว่างการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์

การลงทุนในการซื้อขาย ที่ดิน หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจ ไม่ว่าจะเป็นแบบซื้อมาเพื่อทำการปล่อยเช่า หรือการซื้อมาเพื่อการเก็งกำไร โดยคาดหวังว่าจะได้นำไปพัฒนาต่อยอด และได้ส่วนต่างกำไรจากราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่ซื้อมาและขายไป อย่างไรก็ตามการขายที่ดินหรือ การขายอสังหาริมทรัพย์ย่อมมีภาระภาษี ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่างๆ เข้ามาเกี่ยวข้องด้วยเสมอ ในกรณีที่เป็นบุคคลธรรมดา หากขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษี ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง supsin Property มีคำตอบไปดูกันเลย

1. เสียค่าธรรมเนียม เป็นค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน เพื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งคิดเป็นอัตนสร้อยละ 2 จาการคาที่ได้ทำการประเมินหรือจากราคา ราคาประเมิน คือราคาที่ทางรัฐบาลได้ทำการกำหนดให้เป็นราคากลาง ของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ เพื่อใช้เป็นเกินการประเมิน เพื่อคิดค่าธรรมเนียมและภาษี จากการซื้อขางที่ดินหรือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผู้ต้องการจะซื้อที่ดินหรือจะขายที่ดิน จะได้ทำการกำหนดราคาได้อย่างเหมาะสม ซึ่งในราคาที่ได้ทำการประเมินอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาขายจริงก็ได้ ส่วนราคาตลาด คือราคาที่ใช้ในการซื้อขายกันจริง ที่สอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทาน ในแต่ละช่วงเวลา จะมีการปรับตัวขึ้นลง ตามค่าครองชีพตลอดเวลา ราคาตลาดจึงมักมีการค่าที่สูงกว่าราคาประเมิน
2. เสียค่าอากรแสตมป์ ค่าอากรแสตมป์คือ ผู้ที่ต้องการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ จะต้องทำการเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ อัตราค่าเสียอยู่ที่ร้อยละ 0.5 ของราคาที่ซื้อขายหรือราคาที่ทำการประเมิน โดยจะเลือกราคาที่สูงกว่ามาใช้ในการคำนวณ
3. เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ในกรณีที่ผู้ต้องการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ได้ถือครองอังหาริมทรัพย์หรือที่ดินเป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี ต้องทำการเสียค่าภาษีเฉพาะ แต่ถ้าหากผู้ถือครอง อสังหาริมทรัพย์หรือที่ดิน ได้ถือครองอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องทำการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งคิดค่าเสียภาาีในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาที่ทำการซื้อขายกัน หรือราคาที่ทำการประเมิน โดยเลือกราคาที่สูงกว่ามาใช้เป็นฐานในการคำนวณ แต่ในกรณีที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์
4. เสียภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย เนื่องจากการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ นั้นถือเป็นรายได้ จึงต้องทำการนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพื่อเสียภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย โดยจะใช้ราคาประเมิน ( 40 ( 8 ) มาตรา 49 ทวิ แห่ง ประมวลรัษฎากร ) และหักด้วยค่าใช้จ่าย เป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา ( ฉบับที่ 165 พ.ศ. 2529 ) สอบถามเพิ่มเติม