ความเเตกต่างระหว่างการขายฝากบ้านที่ดินและการจำนอง

ความเเตกต่างระหว่างการขายฝากบ้านที่ดินและการจำนอง

ความเเตกต่างระหว่างการ ” ขายฝาก บ้าน ที่ดิน ” และ ” การจำนอง “

ความแตกต่างระหว่างการขายฝาก อสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน ที่ดิน และ การจำนอง คือ การจำนองนั้นผู้จำนองเป็นผู้ที่นำทรัพย์สินของตน ไม่ว่าจะเป็น บ้าน หรือที่ดิน ไปค้ำประกันกับผู้ค้ำหรือเรียกว่า “หนี้เงินกู้” นั้นเอง หากผิดนัดไม่ทำการช้ำระหนี้ เจ้าหนี้ก็จะฟ้องร้องและทำการบังคับคดี และทำกานยึดทรัพย์สิน ที่ผู้จำนองนำมาค้ำประกันไว้

แต่การขายฝาก เป็นการนำทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็น บ้าน หรือ ซื้อที่ดิน ไปขายให้แก่บุคคลอื่นภายใต้เงื่อนไขที่ว่า เมื่อถึงระยะเวลาที่ได้กำหนดไว้แล้ว ผู้ขายฝากจะมีสิทธิได้ไถ่ถอน แต่หากเกินระยะเวลาที่ได้กำหนดไว้แล้วนั้น ผู้ขายฝากก็จะเสียกรรมสิทธิ์ทันที

การทำสัญญา จำนอง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ทำการนำไปจำนองนั้น ไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้รับจำนอง จึงไม่ต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินต่างๆ ที่ได้ทำการนำไปจำนองให้ผู้รับจำนอง ทรัพย์สินนั้นจะเป็นเพียงหลักประกันการชำระหนี้ให้กับผู้รับจำนองเท่านั้น หากผู้จำนองไม่ทำการชำระหนี้ตามระยะเวลาที่กำหนด ผู้รับจำนองจะต้องทำการยื่นเอกสารเพื่อทำการฟ้องร้อง เพื่อให้ได้ค่าเสียหายเองกรรมสิทธิ์จะไม่กลายเป็นของผู้จำนอง ผู้จำนองจะทำการยึดทรัพย์ไม่ได้ 

แต่ในการทำสัญญาการขายฝากนั้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ทำการขายฝาก นั้นต้องทำการโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก ดังนั้นการขายฝากจึงต้องทำการส่งมอบ ทรัพย์สินต่างๆให้แก่ผู้รับซื้อฝาก เมื่อถึงระยะเวลาที่กำหนดชำระหนี้หรือการไถ่ถอนตามกำหนดระยะเวลาแล้ว ผู้ขายฝากไม่ทำการชำระหนี้หรือผู้ขายฝาก ไม่ทำการจ่ายหนี้ทรัพย์สิน ที่ทำการฝากขายนั้นจะกลายเป็นของผู้รับฝากโดยทันที ผู้ซื้อฝากสามารถ ยึดทรัพย์ได้ เลยทันที ปรึกษาเพิ่มเติมที่ ทรัพย์สิน พร็อพเพอร์ตี้ 

ดอกเบี้ยตามที่กฎหมายกำหนดนั้น ทั้งการขายฝากและการจำนอง คือดอกเบี้ยไม่เกิน 15 % ต่อปี และในการขายฝากและการจำนองนั้น จะต้องไปดำเนินการติดต่อกับเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินเท่านั้น

ส่วนประกอบสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะประกอบไปด้วย รายละเอียด 9. ส่วน ดังนี้

1.รายละเอียดของการจัดทำสัญญา

เอกสารส่วนนี้จะเป็นเอกสารส่วนหัวของสัญญา เป็นการบันทึกข้อมูล วัน – เวลา ที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำหนังสือสัญญาขึ้น หากไม่มีการกำหนดระยะเวลาเริ่มต้นของการทำสัญญา ที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ก็จะถือว่าสัญยานั้นมีผลนับตั้งแต่วันที่ที่ปรากฎอยู่ในเอกสารส่วนนี้

2.รายละเอียดของคู่สัญญา

ในส่วนของคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สังหาริมทรัพย์ สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัยญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ในกรณีที่เป็นการซื้อขายกันโดยตรงนั้น จะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย

  • ฝ่ายผู้จะซื้อ
  • ฝ่ายผู้จะขาย

ในส่วนนี้จะมีข้อมูลระบุการเเสดงตัวตน ของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ตั้งแต่ ชื่อ – นามสกุล อายุ และที่อยู่ โดยรายละเอียดทั้งหมดนั้น จะใช้ตามที่แสดงบนบัตรประจำตัวประชาชน ซึ่งเอกสารสำเนาบัตรประจำตัวประชนจะทำการแนบท้ายกับตัวสัญญาจะซื้อจะขาย

3.รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์

เอกสารในส่วนนี้จะเเสดงรายละเอียด ของอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำการจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน สัยญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว บ้านเเฝด ทาวน์เฮ้าส์ จะต้องเเสดงโฉนดที่ดิน ( น.ส.4จ. ) บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขนาดของพื้นที่ ขนาดของเนื้อที่ และจำนวนสิ่งปลุกสร้างทั้งหมดในที่ดิน

4.ราคาที่จะทำการขายและรายละเอียดการชำระเงิน

รายละเอียดในส่วนนี้จะระบุว่าคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ได้ตกลงกันที่จะทำการจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไหร่ โดยจะมีการระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร และทำการแจกแจงรายละเอียดอย่างชัดเจน ว่าในราคาจะซื้อจะขายนั้นมีส่วนเงินที่จะเเบ่งออกมา เพื่อทำการวางมัดจำกี่บาท ใช้วิธีการชำระเงินแบบใดเป็นการชำระเงินแบบเงินสด หรือชำระเงินด้วยเช็คธนาคารก็ต้องระบุรายละเอียด ธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และระบุจำนวนเงินในส่วนที่เหลือที่จะทำการชำระ ในวันทำสัญญาซื้อขายหรือดอนกรรมสิทธิ์ หากมีการวางเงินดาวน์ก็ต้องระบุว่ารวมเงินดาวน์เป็นจำนวนกี่บาท จะทำการแบ่งชำระเงินเป็นกี่งวด ชำระเมื่อไหร่ และชำระกี่ครั้ง

5.รายละเอียดในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

รายละเอียดในส่วนนี้จะระบุข้อมูล วันที่มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น ในเอกสารจะกำหนดเป็นวันที่แน่นอน หรือจะกำหนดเป็นจำนวนวันหลังจากที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายก็ได้ แต่ที่สำคัญคือจะต้องมีการกำหนดวันที่ที่แน่ชัดว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายกัน ในส่วนนี้จึงถือเป็นรายละเอียดที่สำคัญในสัญญาจะซื้อจะขายเลย

นอกจากนั้นก็จะมีการนัดไปทำสัญญาซื้อขายกัน ระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายที่สำนักงานที่ดิน ในวันนัดจะมีการระบุเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ในเอกสารจะกำหนดอย่างชัดเจน ว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดและรับผิดชอบเท่าไร และผู้จะขายจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดและเท่าใด ซึ่งในส่วนนี้ต้องทำการกำหนดให้ชัดเจน และครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกอย่าง เพื่อวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องมีการตกลงอะไรกันอีก จะช่วยลดความเสี่ยงที่จะไม่สามารถตกลงกันได้ ติดต่อสอบถามเพิ่มเติม

6.รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลุกสร้าง

ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะขายจะต้องส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลาที่ได้ทำการตกลงกันในสัญญา และหลังจากนั้นจะมีการดอนกรรมสิทธิ์

7.การโอนกรรมสิทธิ์และคำร้องของผู้จะขาย

ในส่วนนี้จะมีการกำหนดข้อตกลงจากผู้จะขาย เกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้จะซื้อไปยังบุคคลอื่น โดยผู้จะขายสามารถระบุรายละเอียดไปในสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ว่า “บังคับ” ไม่ให้ผู้จะซื้อโอนกรรมสิทธิ์ไปยังบุคคลอื่นได้ ยกเว้นจะได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากผู้จะขาย

ในส่วนคำรับรองของผู้จะขายนั้น เป็นการเรียกร้องจากผู้จะซื้อให้ผู้จะขายรับรอง ว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะซื้อจะขายกันนั้นไม่มีภาระผูกพันใด ๆ อยู่ รวมถึง “บังคับ” ผู้จะขายว่าจะต้องไม่นำที่ดินดังกล่าวไปก่อให้เกิดภาระผู้พันใด ๆ ขึ้นอีก

8.การผิดสัญาและการระงับสัญญาจะซื้อจะขาย

  • ในกรณีที่เป็นการผิดสัญญาโดยผู้จะซื้อ ผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือจตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ ในสัญญาจะให้ผู้จะขายสามารถริบเงินมัดจำที่วางไว้ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดได้
  • ในกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญา ไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อ ในสัญญาจะให้สิทธิแก่ผู้จะซื้อว่าสารมารถฟ้องร้อง บังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่ตอนแรกได้ รวมไปถึงการมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ ได้อีกด้วย

9.การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

หลังจากที่คู่สัญญาได้รับทราบข้อตกลงกันในสัญญาครบถ้วนดีแล้ว ในส่วนนี้คือการผูกนิติสัมพันธ์ด้วยการเเสดงเจตนา ให้สัญญามีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา ด้วยการลงลายมือชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขายลงในสัญญา พร้อมทั้งพยานฝ่ายละ 1 ท่าน ร่วมลงรายมือชื่อเพื่อเป็นการรับทราบ โดยสัญญานั้นจะทำขึ้นด้วยกัน 2 ฉบับในสัญญาจะมีข้อความที่ตรงกัน มอบสัญญาให้กับผู้จะซื้อจะขายเก็บไว้คนละ 1 ฉบับ สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

วิธีการโอนที่ดิน บ้านและอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด

1.เตรียมเอกสารเพื่อทำการยื่นเรื่อง ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เพื่อตรวจสอบเอกสาร ที่ต้องใช้ในการโอน เมื่อแล้วเสร็จเจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิว หลังจากนั้นก็รอเจ้าหน้าที่เรียกตามคิวที่ได้รับ แนะนำให้ไปก่อนเวลาเปิดทำการ 8.00 น. เนื่องจากคนค่อนข้างเยอะ อาจจะใช้เวลาในการรอคิว

2.เมื่อเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานเรียก ให้ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนเซ็นเอกสาร ทั้งหมดต่อเจ้าหน้าที่เท่านั้น

3.หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่ จะทำการประเมินทุนทรัพย์ และคำนวณค่าธรรมเนียมโอนทั้งหมด พร้อมทั้งยื่นใบคำนวณค่าโอนให้ เพื่อนำไปชำระค่าโอนที่ฝ่ายการเงิน

4.ต่อมาเป็นการชำระเงิน ค่าธรรมเนียมการโอนที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเงินเสร็จเรียบร้อยแล้ว จะได้ใบเสร็จ 2 ใบ สีฟ้ากับสีเหลือง ให้นำใบเสร็จสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่ เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานที่เซ็นเอกสาร ส่วนใบเสร็จสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาให้ผู้ซื้ออีก 1ชุด เก็บไว้

5.ขั้นตอนสุดท้าย เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนดแล้ว รอรับโฉนดเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง แล้วจึงมอบโฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ให้แก่ผู้รับโอนหรือผู้ซื้อ เป็นอันเสร็จสิ้นการโอนที่ดิน บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ โฉนดนั้นก็จะเปลี่ยนกรรมสิทธ์ เป็นของผู้รับโอนหรือผู้ซื้อเรียบร้อยตามกฎหมาย

One thought on “ความเเตกต่างระหว่างการขายฝากบ้านที่ดินและการจำนอง”

    1. najlepszy sklep 9 มีนาคม 2024

      Wow, awesome weblog layout! How lengthy have you been blogging for?
      you made blogging glance easy. The entire glance of your web site is wonderful,
      let alone the content! You can see similar here
      sklep internetowy

    Add a Comment

    Your email address will not be published.