กระบวนการในการซื้อ บ้าน มีขั้นตอนที่สำคัญอะไรบ้าง

อสังหาริมทรัพย์เป็นโอกาสในการลงทุนที่ดี สำหรับผู้ซื้อ บ้าน กระบวนการในการซื้อบ้านนั้นยาก ใช้เวลานาน และไม่ต้องพูดถึงว่ามีค่าใช้จ่ายสูง ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา แต่ยังคงเป็นส่วนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือต้องรู้ทั้งหมดเกี่ยวกับวิธีการทำงานของการจำนองและสิ่งที่คุณจะได้รับจากเงินของคุณเมื่อคุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม

ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีค่าที่สุดของประเทศหรือองค์กรใดๆ มีหลายสาเหตุที่คนซื้อที่ดิน ผู้ซื้อสามารถเป็นมืออาชีพ, ผู้ประกอบการ, บุคคลที่มีรายได้สูงหรือเพียงแค่คนที่ต้องการอาศัยอยู่ในสถานที่ใดสถานที่หนึ่งเป็นระยะเวลานาน ผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าจำนวนมากสนใจที่จะซื้อที่ดิน เพราะพวกเขาไม่มีความคิดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น หรือไม่มีความรู้เพียงพอเกี่ยวกับตลาดที่ดินต่างๆ

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นเพียงส่วนเล็กๆ ของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวม ซึ่งรวมถึงที่ดินเพื่อขาย สินเชื่อเพื่อการซื้อ และการขายจำนอง การจำนองเป็นเงินกู้ที่บุคคลหรือองค์กรใช้ในการซื้อทรัพย์สิน การจำนองเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับผู้กู้เพราะช่วยให้พวกเขาชำระเงินกู้พร้อมดอกเบี้ยด้วยการชำระเงินรายเดือนเพียงครั้งเดียว ในปัจจุบัน การจำนองได้ถูกแทนที่ด้วยการจัดหาเงินทุนรูปแบบอื่น เช่น เงินกู้และการจัดหาเงินทุนจากธนาคาร

ดังนั้นการ ซื้อขายที่ดิน มาเพื่อการทำกำไรหรือนำไปขายต่อ จึงสามารถทำกำไรได้อย่างมหาศาล แต่อย่างไรก็ตาม การ “ขายที่ดิน” ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะจำเป็นศึกษาการซื้อขายที่ดินให้ละเอียดก่อน ต้องอาศัยความรอบคอบและความเข้าใจเรื่องการมองอนาคตทำเลที่แม่นยำด้วย โดยก่อนขายที่ดินนั้น มีสิ่งสำคัญที่ควรต้องรู้ เนื่องจากกระบวนการซื้อขานที่ดินนั้น มีกระบวนการและขั้นตอนที่การซื้อ ตามกฎหมายการซื้อขายที่ดิน จึงต้องทำการศึกษาให้ถูกต้องตามกฎหมาย

ขั้นตอนการซื้อขาย บ้าน และที่ดิน มีขั้นตอนการเตรียมตัวอย่างไร

สำหรับผู้ซื้อ

• การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย การวางเงินมัดจำ
• เตรียมเอกสารสำคัญ สำหรับการยื่นกู้ธนาคาร
• ผลการอนุมัติเครดิตของผู้กู้ว่า ผ่าน หรือไม่ผ่าน
• ทางธนาคารจะนัดเข้ามาประเมินทรัพย์
• ทำการเซ็นสัญญาเงินกู้สินเชื่อกับทางธนาคาร
• นัดวันเพื่อทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์
• แจ้งทางธนาคาร ให้ออกเเคชเชียร์เช็ค เพื่อทำการชำระเงินให้กับผู้ขาย
• เตรียมเงิน ค่าใช้จ่ายทางบัญชีและภาษี วันที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ และเงินชำระส่วนต่างๆ ในกรณีกู้ได้ไม่เต็มยอด

สำหรับผู้ขาย

• การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย รับเงินมัดจำ
• ให้สำเนาโฉนดที่ดิน สัญญาขายที่ดิน ทด.13 เพื่อทำการยื่นกู้กับทางธนาคาร
• นัดวันเพื่อทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์
• ทำการติดต่อกับธนาคารที่ติดจำนองโฉนด ขอยอดที่ต้องชำระ และทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์
• เตรียมเงิน ค่าใช้จ่ายทางบัญชีและภาษี มาในวันโอนกรรมสิทธิ์

ขั้นตอนการทำสัญญา สำหรับผู้ที่สนใจขายอสังหาริมทรัพย์

• การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย รับเงินมัดจำ
• ให้สำเนาโฉนดที่ดิน สัญญาขายที่ดิน ทด. 13 เพื่อทำการยื่นกู้กับทางธนาคาร
• นัดวันเพื่อทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์
• ทำการติดต่อกับธนาคารที่ติดจำนองโฉนด ขอยอดที่ต้องชำระ และทำการนัดโอนกรรมสิทธิ์
• เตรียมเงิน ค่าใช้จ่ายทางบัญชีและภาษี มาในวันโอนกรรมสิทธิ์
• การขายฝากจะทำสัญญาระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ณ สำนักงานที่ดิน จึงทำให้มีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจ ว่าจะได้รับการคุ้มครองอย่างเป็นธรรม ตามกฎหมาย
• การอนุมัติสัญญารวดเร็วกว่า การขอสินเชื่อกับธนาคาร
• ได้วงเงินดีกว่าการไปจำนอง
• การทำสัญญาฝากขายที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเช็คประวัติแบล็คลิส เครดิตทางการเงิน หรือ Statement ซึ่งสะดวกสบายและรวดเร็ว
• หากครบกำหนดแล้ว ผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่คืนที่ดินได้ ผู้ขายฝากอาจทำสัญญาขยายระยะเวลาการไถ่ถอนออกไปก่อนได้ ซึ่งสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้ไม่เกิน 10 ปี
• ผู้ขายฝากยังคงได้ครอบครองที่ดิน และใช้ประโยชน์ต่อไปได้ จนกว่าจะพ้นกำหนดการไถ่ถอน เว้นแต่ว่าคู่สัญญาจะตกลงกันเป็นประการอื่น

การเลือกที่ดินในการสร้างบ้านที่อยู่อาศัย และการลงทุน

การลงทุนในที่ดินเปล่านั้น นอกจากจะเลือกได้อย่างถูกที่ถูกเวลาและราคาไม่เเพง ที่ดินที่เลือกนั้นต้องทำเงิน ต้องได้กำไรในระยะเวลาอั้นสั้นด้วย ถ้ายังไม่รู้จะเริ่มจากวิธีไหน ทรัพย์สิน พร็อพเพอร์ตี้ มีคำเเนะนำดีๆให้กับท่านแล้ววันนี้

• เลือกที่ดินที่อยู่ด้านในหรือใกล้ชุมชมเท่านั้น

การเลือกทำเลที่ดินนั้น เพื่อให้เเน่ใจว่าที่ดินเปล่านั้น จะสามารถเพิ่มราคาได้ ในระยะเวลารวดเร็วไม่นาน การลงทุนในที่ดินเปล่าในระยะทางประมาณ 48 กิโลเมตร จากศูนย์กลางของเเหล่งที่ผู้คนอยู่อาศัยขนาดใหญ่ และมีประชากรอยู่อาศัยเกินกว่า 500,000 คนขึ้นไป หรือเลือกลงทุนในที่ดินเปล่า ในระยะไม่เกิน 8 กิโลเมตร จากชุมชนที่อยู่อาศัย หรือเมืองที่มีผู้อยู่อาศัยในระดับไม่น้อยกว่า 50,000 คน ภายใต้เงื่อนไขที่ว่า ทิศทางความเจริญต้องมาทางนั้นด้วย โดยดูจากอัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรในสถานที่นั้นๆ

• ต้องเป็นที่ดินที่ติดถนนหรือมีทางเข้าออกของตัวเองไม่ใช่ที่ดินตาบอด

การเลือกทำเลที่ดินนั้น ควรเลือกที่มีทางเข้าออกของตัวเอง เนื่องจากถนนจะนำพาความเจริญเข้ามาในพื้นที่นั้นๆ ทำให้ที่ดินติดถนนใหญ่มีเเนวโน้ม ที่จะเจริญกว่าที่ดินที่อยู่ลึกเข้าไป หรือหากจะทำการขายราคาก็จะสูงขึ้น ยิ่งถ้ามีถนนทาง เข้า-ออก เป็นของตัวเอง ก็จะการันตีได้ว่าไม่มีปัญหาในการใช้ประโยชน์ในอนาคตอย่างแน่นอน

• เลือกขนาดที่ดินที่มีขนาดพอดีไม่ใหญ่หรือเล็กจนเกินไป

ในการเลือกขนาดที่ดินนั้น ควรเลือกที่ดินที่มีขนาดพอดีไม่เล็กหรือใหญ่จนเกินไป หากเลือกแปลงใหญมากๆ เงินลงทุนสูง + ขายยาก เเต่ถ้าหากมีขนาดเล็กจนไปนั้น ก็อาจจะเป็นอุปสรรคในการใช้ประโยชน์ในอนาคต

• การตรวจเช็คที่ดินโดยละเอียดทุกครั้งก่อนทำการซื้อขาย

สิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อที่ดินคือ

– ตรวจสอบหลักเขต – ภาระติดพัน (สำนักงานที่ดิน)

– สีผังเมือง – ข้อกำหนดห้ามก่อสร้าง (สำนักงานโยธาฯ และสำนักผังเมือง)

– เเนวเวนคืน (การทางพิเศษฯ และกรมทางหลวง)

– เขตวิทยุสื่อสารการบิน (สำนักงานการบินพลเรือนฯ)

– เเนวเดินสายไฟฟ้าเเรงสูง (การไฟฟ้าฯ)

ขั้นตอนการ ขายบ้าน โอนบ้าน / ที่ดิน เเละการเตรียมเอกสารต่าง ๆ

สำหรับเป็นบุคคลทั่วไป

• โฉนดที่ดิน ( ฉบับจริง )
• บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริง) พร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชน 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
• ทะเบียนบ้าน ( ตัวจริง ) พร้อมสำเนาทะเบียนบ้าน 1 ชุด ( เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง )
• หนังสือมอบอำนาจ ( ทด.21 ) ในกรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
• หนังสือให้ความยินยอมซื้อขายที่ดิน หรือที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีสมรส )
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนสำหรับคู่สมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนสมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนหย่าร้าง ( กรณีหย่าร้าง )

สำหรับนิติบุคคล

• โฉนดที่ดิน และหนังสือรับรองการทำประโยชน์
• เอกสารหนังสือรับรอง การจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
• เอกสารหนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์
• เอกสารบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ในกรณที่เป็นบริษัท จำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
• เอกสารแบบรับรองการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน ในกรณีหุ้นส่วน จำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่ทำการจดทะเบียนแล้ว
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทย ที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัด
• บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล
• รายงานการประชุมนิติบุคคล