วิธีการราคาประเมิน ที่ดิน ที่ถูต้องตามกฎหมายโดยกรมธนารักษ์

วิธีการราคาประเมิน ที่ดิน ที่ใช้สำหรับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามที่กฎหมายได้กำหนดไว้ เป็นราคาประเมินที่ดิน ราคาที่ดินมีไว้เพื่อให้เป็นราคากลาง สำหรับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ได้รับการประเมินโดยกรมธนารักษ์ อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เราจะใช้ราคาประเมินที่ดินนี้ก็ต่อเมื่อเราต้องการ ซื้อขาย โอนที่ดิน

ซึ่งการซื้อขายนั้นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอน หรือการเสียภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ที่จะต้องเสียตามราคาประเมินที่ดินนั่นเอง ซึ่งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างๆต่างๆนั้น จะถูกอ้างอิงราคาตามราคาประเมินหรือในบางครั้ง ผู้ซื้อหรือผู้ขายนั้นสามารถใช้เป็นแนวทาง ในการตั้งราคา สำหรับการซื้อขายได้ ดังนั้นทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย รวมไปจนถึงนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จึงมีความจำเป็นที่จะต้องทราบ ราคาประเมินที่ดินนั้นด้วย

ในการขายที่ดิน คุณต้องจ้างตัวแทนเพื่อช่วยคุณค้นหาผู้ซื้อ และยื่นข้อเสนอในนามของคุณ ตัวแทนเหล่านี้จะขอเปอร์เซ็นต์ จากราคาขายที่ดินของคุณ ค่านี้สามารถอยู่ในช่วงตั้งแต่ 2% – 5% ( ขึ้นอยู่กับว่าพวกเขาคิดว่าจะรับได้มากเพียงใด ) ตัวแทนควรจะสามารถให้มากกว่าแค่รายการที่ดิน เช่น คำแนะนำเกี่ยวกับการตลาดทรัพย์สินของคุณ และการเจรจากับผู้ซื้อ

มีคุณสมบัติมากมายที่ดึงดูดให้ผู้คนลงทุน ตามที่สำนักจัดการที่ดินประมาณร้อยละ 25 ของการทำธุรกรรมที่ดินทั้งหมด จะทำโดยไม่ต้องโอนทรัพย์สินทางกายภาพ หรืออสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ในกรณีนี้ ผู้ขายจะได้รับเช็คจากผู้ซื้อ เป็นรูปแบบการชำระเงิน ในการขายที่ดินให้ได้ราคาดี ผู้ขายควรพิจารณาการขายทอดตลาด ทรัพย์สิน ตลอดจนหาผู้ลงทุนที่เต็มใจจะใช้ทรัพย์สินของตน เพื่อการค้าหรือเพื่อที่อยู่อาศัย สอบถามเพิ่มเติม

ขั้นตอนการจัดซื้อ ที่ดิน ด้วยสัญญาจะซื้อจะขายและสิ้นสุด

ขั้นตอนการซื้อที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเริ่มต้น ด้วยสัญญาจะซื้อจะขายและสิ้นสุด ด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่เสร็จสมบูรณ์ โดยทั่วไปแล้ว ข้อตกลงมีสองประเภท ตัวเลือกใน การซื้อและ สัญญาจะซื้อ หลายคนชอบสัญญาเพราะสามารถยกเลิกได้ ตลอดเวลาโดยไม่มีค่าปรับ แต่ตัวเลือกไม่สามารถยกเลิกได้หากไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ขาย และโดยปกติแล้วจะต้องใช้สิทธิ์ภายในวันที่กำหนด หลังจากลงนามในสัญญาแล้ว เป็นเรื่องปกติที่ผู้ซื้อจะวางเงิน ประกันราคาซื้อที่ดิน

การซื้อที่ดินเป็นกระบวนการที่ซับซ้อน ซึ่งสามารถทำได้ยากขึ้นด้วยปัจจัย หลายประการ เช่น ภูมิประเทศที่ยากลำบาก ระยะทางไกลจากพื้นที่อยู่อาศัย และไม่มีถนนที่เชื่อมกับที่ดินผืนอื่นๆ ในหลายกรณี การซื้อที่ดินนั้นถูกกว่าการที่ ระยะเวลาในการซื้อที่ดินจะพัฒนาให้ เนื่องจากเราจะอำนวย ความสะดวกในทรัพย์สินของพวกเขา เพื่อให้คุณสามารถสร้างบน ที่ดินของคุณเองได้ด้วย การพัฒนาทางเทคโนโลยีและความเฟื่องฟู ของอินเทอร์เน็ต ทำให้ผู้คนจำนวนมากขึ้นพบว่า การซื้อที่ดินง่ายขึ้น บางคนเริ่มต้นด้วย การขายหรือให้เช่าที่ดิน แต่เรายังสามารถขายหรือเช่าที่ดิน สำหรับเงื่อนไขที่นานกว่าการจำนองทรัพย์สิน 5 ปีอย่างไรก็ตาม ความซับซ้อนของกระบวนการนี้ มักจะทำให้ผู้ที่ไม่มีประสบการณ์ เข้าใจตลาดได้ยาก ในอดีตมีการใช้พ่อค้าคนกลาง ในการขายที่ดินเพื่อให้เกิดความโปร่งใส และประสิทธิภาพในกระบวนการนี้ ทรัพย์สิน พร็อพเพอร์ตี้

ขั้นตอนการเตรียมเอกสารต่างๆ ขายบ้าน โอนบ้านและ ที่ดิน 

สำหรับเป็นบุคคลทั่วไป

• โฉนดที่ดิน ( ฉบับจริง )
• บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริง) พร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชน 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
• ทะเบียนบ้าน ( ตัวจริง ) พร้อมสำเนาทะเบียนบ้าน 1 ชุด ( เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง )
• หนังสือมอบอำนาจ ( ทด.21 ) ในกรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
• หนังสือให้ความยินยอมซื้อขายที่ดิน หรือที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีสมรส )
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนสำหรับคู่สมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนสมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนหย่าร้าง ( กรณีหย่าร้าง )

สำหรับนิติบุคคล

• โฉนดที่ดิน และหนังสือรับรองการทำประโยชน์
• เอกสารหนังสือรับรอง การจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
• เอกสารหนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์
• เอกสารบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ในกรณที่เป็นบริษัท จำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
• เอกสารแบบรับรองการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน ในกรณีหุ้นส่วน จำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่ทำการจดทะเบียนแล้ว
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทย ที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัด
• บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล
• รายงานการประชุมนิติบุคคล

ส่วนประกอบสำคัญของสัญญาจะซื้อจะ ขายบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะประกอบไปด้วย รายละเอียด 9. ส่วน ดังนี้

1.รายละเอียดของการจัดทำสัญญา

เอกสารส่วนนี้จะเป็นเอกสารส่วนหัวของสัญญา เป็นการบันทึกข้อมูล วัน – เวลา ที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำหนังสือสัญญาขึ้น หากไม่มีการกำหนดระยะเวลาเริ่มต้นของการทำสัญญา ที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ก็จะถือว่าสัญยานั้นมีผลนับตั้งแต่วันที่ที่ปรากฎอยู่ในเอกสารส่วนนี้

2.รายละเอียดของคู่สัญญา

ในส่วนของคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สังหาริมทรัพย์ สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัยญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ในกรณีที่เป็นการซื้อขายกันโดยตรงนั้น จะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย

• ฝ่ายผู้จะซื้อ
• ฝ่ายผู้จะขาย

ในส่วนนี้จะมีข้อมูลระบุการเเสดงตัวตน ของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ตั้งแต่ ชื่อ – นามสกุล อายุ และที่อยู่ โดยรายละเอียดทั้งหมดนั้น จะใช้ตามที่แสดงบนบัตรประจำตัวประชาชน ซึ่งเอกสารสำเนาบัตรประจำตัวประชนจะทำการแนบท้ายกับตัวสัญญาจะซื้อจะขาย

3.รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์

เอกสารในส่วนนี้จะเเสดงรายละเอียด ของอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำการจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน สัยญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว บ้านเเฝด ทาวน์เฮ้าส์ จะต้องเเสดงโฉนดที่ดิน ( น.ส.4จ. ) บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขนาดของพื้นที่ ขนาดของเนื้อที่ และจำนวนสิ่งปลุกสร้างทั้งหมดในที่ดิน

4.ราคาที่จะทำการขายและรายละเอียดการชำระเงิน

รายละเอียดในส่วนนี้จะระบุว่าคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ได้ตกลงกันที่จะทำการจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไหร่ โดยจะมีการระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร และทำการแจกแจงรายละเอียดอย่างชัดเจน ว่าในราคาจะซื้อจะขายนั้นมีส่วนเงินที่จะเเบ่งออกมา เพื่อทำการวางมัดจำกี่บาท ใช้วิธีการชำระเงินแบบใดเป็นการชำระเงินแบบเงินสด หรือชำระเงินด้วยเช็คธนาคารก็ต้องระบุรายละเอียด ธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และระบุจำนวนเงินในส่วนที่เหลือที่จะทำการชำระ ในวันทำสัญญาซื้อขายหรือดอนกรรมสิทธิ์ หากมีการวางเงินดาวน์ก็ต้องระบุว่ารวมเงินดาวน์เป็นจำนวนกี่บาท จะทำการแบ่งชำระเงินเป็นกี่งวด ชำระเมื่อไหร่ และชำระกี่ครั้ง

5.รายละเอียดในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

รายละเอียดในส่วนนี้จะระบุข้อมูล วันที่มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น ในเอกสารจะกำหนดเป็นวันที่แน่นอน หรือจะกำหนดเป็นจำนวนวันหลังจากที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายก็ได้ แต่ที่สำคัญคือจะต้องมีการกำหนดวันที่ที่แน่ชัดว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายกัน ในส่วนนี้จึงถือเป็นรายละเอียดที่สำคัญในสัญญาจะซื้อจะขายเลย

นอกจากนั้นก็จะมีการนัดไปทำสัญญาซื้อขายกัน ระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายที่สำนักงานที่ดิน ในวันนัดจะมีการระบุเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ในเอกสารจะกำหนดอย่างชัดเจน ว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดและรับผิดชอบเท่าไร และผู้จะขายจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดและเท่าใด ซึ่งในส่วนนี้ต้องทำการกำหนดให้ชัดเจน และครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกอย่าง เพื่อวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องมีการตกลงอะไรกันอีก จะช่วยลดความเสี่ยงที่จะไม่สามารถตกลงกันได้

6.รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลุกสร้าง

ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะขายจะต้องส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลาที่ได้ทำการตกลงกันในสัญญา และหลังจากนั้นจะมีการดอนกรรมสิทธิ์

7.การโอนกรรมสิทธิ์และคำร้องของผู้จะขาย

ในส่วนนี้จะมีการกำหนดข้อตกลงจากผู้จะขาย เกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้จะซื้อไปยังบุคคลอื่น โดยผู้จะขายสามารถระบุรายละเอียดไปในสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ว่า “บังคับ” ไม่ให้ผู้จะซื้อโอนกรรมสิทธิ์ไปยังบุคคลอื่นได้ ยกเว้นจะได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากผู้จะขาย

ในส่วนคำรับรองของผู้จะขายนั้น เป็นการเรียกร้องจากผู้จะซื้อให้ผู้จะขายรับรอง ว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะซื้อจะขายกันนั้นไม่มีภาระผูกพันใด ๆ อยู่ รวมถึง “บังคับ” ผู้จะขายว่าจะต้องไม่นำที่ดินดังกล่าวไปก่อให้เกิดภาระผู้พันใด ๆ ขึ้นอีก

8.การผิดสัญาและการระงับสัญญาจะซื้อจะขาย

• ในกรณีที่เป็นการผิดสัญญาโดยผู้จะซื้อ ผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือจตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ ในสัญญาจะให้ผู้จะขายสามารถริบเงินมัดจำที่วางไว้ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดได้
• ในกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญา ไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อ ในสัญญาจะให้สิทธิแก่ผู้จะซื้อว่าสารมารถฟ้องร้อง บังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่ตอนแรกได้ รวมไปถึงการมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ ได้อีกด้วย

9.การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

หลังจากที่คู่สัญญาได้รับทราบข้อตกลงกันในสัญญาครบถ้วนดีแล้ว ในส่วนนี้คือการผูกนิติสัมพันธ์ด้วยการเเสดงเจตนา ให้สัญญามีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา ด้วยการลงลายมือชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขายลงในสัญญา พร้อมทั้งพยานฝ่ายละ 1 ท่าน ร่วมลงรายมือชื่อเพื่อเป็นการรับทราบ โดยสัญญานั้นจะทำขึ้นด้วยกัน 2 ฉบับในสัญญาจะมีข้อความที่ตรงกัน มอบสัญญาให้กับผู้จะซื้อจะขายเก็บไว้คนละ 1 ฉบับ สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม