การจำนอง และการทำการขายฝาก อสังหาริมทรัพย์ บ้าน ที่ดิน และคอนโดมิเนียม

การจำนอง คือ สัญญาการกู้เงินที่ใช้หลักประกัน เป็นอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์บางประเภท ที่ได้ทำการจดทะเบียนไว้แล้วตามกฎหมาย แต่จะไม่มีการโอนทรัพย์สิน เนื่องจากเป็นเพียงการนำเอาทรัพย์สินนั้น ไปจดทะเบียนเพื่อนำไปเป็นหลักประกันเท่านั้น ซึ่งการทำสัญญานั้น จะต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเช่นเดียวกับการขายฝาก เเต่ในกรณีที่ลูกหนี้เกิดผิดสัญญา ไม่สามารถทำการชำระหนี้ได้

ผู้รับจำนองก็ยังไม่สามารถยึกทรัพย์ตามกฎหมายได้ เนื่องจากทรัพย์สินนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้อยู่ เจ้าหนี้จะต้องไปฟ้องร้องตามกฎหมาย เพื่อให้ทางศาลบังคับลูกหนี้ก่อน จากนั้นจึงนำทรัพย์สินนั้นไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินนั้นไปใช้ชำระหนี้ โดยสัญญาจำนองจะไม่มีอายุความ แต่จะมีเพียงการระบุระยะเวลาชำระหนี้เท่านั้น

นอกจากนั้น การจำนอง การทำสัญญาที่มีบุคคลเรียกว่า ผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้กับอีกบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ โดยการส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง

การขายฝาก คือ การทำสัญญาขายฝาก เป็นการทำสัญญากู้เงินที่ใช้หลักประกัน เป็นอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์โดยลูกหนี้ จะทำการขายทรัพย์สินนั้นให้เจ้าหนี้ ซึ่งจะมีการดำเนินการ โอนทรัพย์สินระหว่างกันก่อน เเต่จะมีข้อตกลงเพิ่มว่าลูกหนี้นั้น สามารถซื้อทรัพย์สินคืนได้ ตามระยะเวลาที่ได้ลงสัญญากำหนดกันไว้แล้ว

ทั้นนี้ การทำสัญญาขายฝากนั้น หากทำการขายฝากครบสัญญา แต่ลูกหนี้ยังไม่พร้อมไถ่คืน ลูกหนี้สามารถขอต่อสัญญาไม่จำกัดจำนวนครั้ง และลูกหนี้สามารถทำสัญญาได้นานสูงสุดถึง 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ หากเป็นสังหาริมทรัพย์จะมีการกำหนด 3 ปี โดยการทำสัญญาดังกล่าวนั้น จะต้องทำต่อเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น

การขายฝาก ยังเป็นรูปแบบการทำนิติกรรมการซื้อขายที่ดินประเภทหนึ่ง โดยกรรมสิทธฺ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที เมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ระหว่างนี้จะเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝาก สามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนด ส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับประโยชน์แทน ในรูปแบบของการ ควบคุมและกำหนดเพดานดอกเบี้ยสูงสุด ไม่เกิน 15% ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อมีการไถ่ถอน ต้องทำธุรกรรมต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น การขายฝากถึงจะสมบูรณ์

ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่ผู้รับซื้อฝากจะให้สิทธิประโยชน์ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือวงเงินสูง เป็นต้น เพื่อสนันสนุนการพิจารณาตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก สนใจสามารถสอบข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ ทรัพย์สิน พร็อพเพอร์ตี้

ข้อเเตกต่างระหว่าง ” ขายฝาก ที่ดิน ” และ ” การจำนอง “

ข้อแตกต่างระหว่าง การขายฝาก และ การจำนอง คือ การจำนองนั้นผู้จำนองเป็นผู้ที่นำทรัพย์สินของตน ไม่ว่าจะเป็น บ้าน หรือที่ดิน ไปค้ำประกันกับผู้ค้ำหรือเรียกว่า “หนี้เงินกู้” นั้นเอง หากผิดนัดไม่ทำการช้ำระหนี้ เจ้าหนี้ก็จะฟ้องร้องและทำการบังคับคดี และทำกานยึดทรัพย์สิน ที่ผู้จำนองนำมาค้ำประกันไว้

แต่การขายฝาก เป็นการนำทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็น บ้าน หรือ ซื้อที่ดิน ไปขายให้แก่บุคคลอื่นภายใต้เงื่อนไขที่ว่า เมื่อถึงระยะเวลาที่ได้กำหนดไว้แล้ว ผู้ขายฝากจะมีสิทธิได้ไถ่ถอน แต่หากเกินระยะเวลาที่ได้กำหนดไว้แล้วนั้น ผู้ขายฝากก็จะเสียกรรมสิทธิ์ทันที

การทำสัญญา จำนอง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ทำการนำไปจำนองนั้น ไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้รับจำนอง จึงไม่ต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินต่างๆ ที่ได้ทำการนำไปจำนองให้ผู้รับจำนอง ทรัพย์สินนั้นจะเป็นเพียงหลักประกันการชำระหนี้ให้กับผู้รับจำนองเท่านั้น หากผู้จำนองไม่ทำการชำระหนี้ตามระยะเวลาที่กำหนด ผู้รับจำนองจะต้องทำการยื่นเอกสารเพื่อทำการฟ้องร้อง เพื่อให้ได้ค่าเสียหายเองกรรมสิทธิ์จะไม่กลายเป็นของผู้จำนอง ผู้จำนองจะทำการยึดทรัพย์ไม่ได้ 

แต่ในการทำสัญญาการขายฝากนั้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ทำการขายฝาก นั้นต้องทำการโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก ดังนั้นการขายฝากจึงต้องทำการส่งมอบ ทรัพย์สินต่างๆให้แก่ผู้รับซื้อฝาก เมื่อถึงระยะเวลาที่กำหนดชำระหนี้หรือการไถ่ถอนตามกำหนดระยะเวลาแล้ว ผู้ขายฝากไม่ทำการชำระหนี้หรือผู้ขายฝาก ไม่ทำการจ่ายหนี้ทรัพย์สิน ที่ทำการฝากขายนั้นจะกลายเป็นของผู้รับฝากโดยทันที ผู้ซื้อฝากสามารถ ยึดทรัพย์ได้ เลยทันที ปรึกษาเพิ่มเติมที่ Line 

ดอกเบี้ยตามที่กฎหมายกำหนดนั้น ทั้งการขายฝากและการจำนอง คือดอกเบี้ยไม่เกิน 15 % ต่อปี และในการขายฝากและการจำนองนั้น จะต้องไปดำเนินการติดต่อกับเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินเท่านั้น

ข้อควรรู้ก่อนทำการขายฝาก อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ

การขายฝากบ้าน คือ การทำนิติกรรมการ ซื้อ – ขายบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบหนึ่ง โดยกรรมสิทธิ์ของบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น จะตกไปยังผู้ซื้อ ( ผู้รับขายฝาก ) โดยผู้ขายนั้นสามารถนำเงินมาไถ่ถอน หรือ ซื้อบ้าน คืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามในสัญญาการซื้อขาย โดยระยะเวลาสูงสุดตามกฎหมายนั้นไม่เกิน 10 ปี การขายฝากบ้านมีข้อดีของ การขายฝากนั้น คือวงเงินที่ทำการกู้นั้นที่จะได้รับโดยส่วนใหญ่ จะเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 60 เปอร์เซ็นต์ ของ มูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งต่างจาก การจำนอง ที่ยอดเงินกู้จะเฉลี่ยอยู่ที่ไม่เกิน 30 เปอร์เซ็นต์

คือรูปแบบการทำนิติกรรมการซื้อขายที่ดินประเภทหนึ่ง โดยกรรมสิทธฺ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที เมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ระหว่างนี้จะเปิดโอกาสให้ผู้ขายฝาก สามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนด ส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับประโยชน์แทน ในรูปแบบของการ ควบคุมและกำหนดเพดานดอกเบี้ยสูงสุด ไม่เกิน 15 % ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อมีการไถ่ถอน ต้องทำธุรกรรมต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น การขายฝากถึงจะสมบูรณ์ ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่ผู้รับซื้อฝากจะให้สิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือวงเงินสูง เป็นต้น เพื่อสนันสนุนการพิจารณาตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก

หลักของการ ขายฝาก ที่ดิน อยู่ที่มีการส่งมอบการครอบครองโดยตรง ให้แก่ผู้รับซื้อฝากพร้อมกรรมสิทธิ์ เมื่อครบกำหนดระยะเวลา ผู้ขายฝากจะมีกรรมสิทธิ์ ที่จะสามารถไถ่ถอนทรัพย์สิน บ้าน หรือที่ดินได้ ดังนั้นในช่วงระยะเวลาที่ยังฝาก ขาย ที่ดิน กันอยู่ และกรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากอาจจะนำทรัพย์สินดังกล่าวไปทำอย่างใดก็ได้ ผู้ขายฝากหรือผู้อื่นไม่มีสิทธิห้ามปรามส่วนใหญ่แล้ว ผู้รับซื้อฝากกับผู้ขายจะมีการทำสัญญาลักษณะปีต่อปี เพื่อหลีดเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการฝากขาย ที่มีกำหนดเวลาไถ่ถอนไว้

ข้อดีในการ ขายฝาก ที่ดิน

1.มีการทำสัญญาที่กรมที่ดิน อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

2.อนุมัติเร็ว และได้วงเงินหลักประกันหลังการอนุมัติประมาณ 40 – 70 %  ของราคาประเมินตามสัญญา

3.ไม่มีขั้นตอนการเช็ค Statement แต่อย่างใดทำให้สะดวก

4.หากผู้ซื้อยังไม่พร้อมในกานไถ่ถอน สามารถทำสัญญาขยายเวลาไถ่ถอนต่อได้อีกหลายครั้ง แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี ตามที่กฎหมายตั้งไว้

5.การขายฝากจะทำสัญญาระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ณ สำนักงานที่ดิน จึงทำให้มีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจ ว่าจะได้รับการคุ้มครองอย่างเป็นธรรม ตามกฎหมาย

6.การอนุมัติสัญญารวดเร็วกว่า การขอสินเชื่อกับธนาคาร

7.ได้วงเงินดีกว่าการไป ” จำนอง “

8.การทำสัญญาฝากขายที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเช็คประวัติแบล็คลิส เครดิตทางการเงิน หรือ Statement ซึ่งสะดวกสบายและรวดเร็ว

9.หากครบกำหนดแล้ว ผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่คืนที่ดินได้ ผู้ขายฝากอาจทำสัญญาขยายระยะเวลาการไถ่ถอนออกไปก่อนได้ ซึ่งสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้ไม่เกิน 10 ปี

10.ผู้ขายฝากยังคงได้ครอบครองที่ดิน และใช้ประโยชน์ต่อไปได้จนกว่าจะพ้นกำหนดการไถ่ถอน เว้นแต่ว่าคู่สัญญาจะตกลงกันเป็นประการอื่น