การเตรียมเอกสารสำหรับการ ขายบ้าน โอนบ้าน / ที่ดิน 

ขั้นตอนวิธีการ ขายบ้าน นั้นจะต้องมีขั้นตอนต่างๆที่ผู้ซื้อและผู้ขาย จะต้องทำข้อตกลงกันที่จะทำการซื้อขาย บ้าน และที่ดิน ตกลงในเรื่องของราคา และตกลงในเรื่องของค่าใช้จ่ายต่างๆที่จะเกิดขึ้น เรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ผู้รับผิดชอบ และขั้นตอนสำคัญอีกหลายๆขั้นตอน ก่อนจะทำการซื้อขายบ้าน ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ควรศึกษาเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย คือสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นการเเสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อ ว่าต้องการจะทำการซื้อสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขาย และได้ทำการวางเงินมัดจำไว้เป็นหลักประกัน ว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และทำการโอนในช่วงระยะเวลาที่กำหนด และเป็นการทำสัญญา ที่เเสดงเจตนาของผู้จะขาย ว่าจะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่ผู้อื่นในช่วงระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา วันนี้ supsin Property เรามีคำตอบมาไขข้อสงสัยในเรื่องของการซื้อขายบ้าน มาฝากทุกคนแล้วไปดูกันเลย

สำหรับเป็นบุคคลทั่วไป

• โฉนดที่ดิน ( ฉบับจริง )
• บัตรประจำตัวประชาชน (ตัวจริง) พร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชน 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
• ทะเบียนบ้าน ( ตัวจริง ) พร้อมสำเนาทะเบียนบ้าน 1 ชุด ( เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง )
• หนังสือมอบอำนาจ ( ทด.21 ) ในกรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
• หนังสือให้ความยินยอมซื้อขายที่ดิน หรือที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีสมรส )
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนสำหรับคู่สมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนสมรส ( กรณีสมรส )
• สำเนาทะเบียนหย่าร้าง ( กรณีหย่าร้าง )

สำหรับนิติบุคคล

• โฉนดที่ดิน และหนังสือรับรองการทำประโยชน์
• เอกสารหนังสือรับรอง การจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
• เอกสารหนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์
• เอกสารบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ในกรณที่เป็นบริษัท จำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
• เอกสารแบบรับรองการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน ในกรณีหุ้นส่วน จำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่ทำการจดทะเบียนแล้ว
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทย ที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัด
• บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล
• รายงานการประชุมนิติบุคคล

องค์ประกอบสำคัญของสัญญาจะซื้อจะ ขายบ้าน และอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป

สัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะประกอบไปด้วย รายละเอียด 9. ส่วน ดังนี้

1.รายละเอียดของการจัดทำสัญญา

เอกสารส่วนนี้จะเป็นเอกสารส่วนหัวของสัญญา เป็นการบันทึกข้อมูล วัน – เวลา ที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำหนังสือสัญญาขึ้น หากไม่มีการกำหนดระยะเวลาเริ่มต้นของการทำสัญญา ที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ก็จะถือว่าสัญยานั้นมีผลนับตั้งแต่วันที่ที่ปรากฎอยู่ในเอกสารส่วนนี้

2.รายละเอียดของคู่สัญญา

ในส่วนของคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สังหาริมทรัพย์ สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัยญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ในกรณีที่เป็นการซื้อขายกันโดยตรงนั้น จะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย

• ฝ่ายผู้จะซื้อ
• ฝ่ายผู้จะขาย

ในส่วนนี้จะมีข้อมูลระบุการเเสดงตัวตน ของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ตั้งแต่ ชื่อ – นามสกุล อายุ และที่อยู่ โดยรายละเอียดทั้งหมดนั้น จะใช้ตามที่แสดงบนบัตรประจำตัวประชาชน ซึ่งเอกสารสำเนาบัตรประจำตัวประชนจะทำการแนบท้ายกับตัวสัญญาจะซื้อจะขาย

3.รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์

เอกสารในส่วนนี้จะเเสดงรายละเอียด ของอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำการจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน สัยญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว บ้านเเฝด ทาวน์เฮ้าส์ จะต้องเเสดงโฉนดที่ดิน ( น.ส.4จ. ) บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขนาดของพื้นที่ ขนาดของเนื้อที่ และจำนวนสิ่งปลุกสร้างทั้งหมดในที่ดิน

4.ราคาที่จะทำการขายและรายละเอียดการชำระเงิน

รายละเอียดในส่วนนี้จะระบุว่าคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ได้ตกลงกันที่จะทำการจะซื้อจะขาย อสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไหร่ โดยจะมีการระบุจำนวนเงิน เป็นตัวเลขและตัวอักษร และทำการแจกแจงรายละเอียดอย่างชัดเจน ว่าในราคาจะซื้อจะขายนั้นมีส่วนเงินที่จะเเบ่งออกมา เพื่อทำการวางมัดจำกี่บาท ใช้วิธีการชำระเงินแบบใดเป็นการชำระเงินแบบเงินสด หรือชำระเงินด้วยเช็คธนาคาร ก็ต้องระบุรายละเอียด ธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และระบุจำนวนเงินในส่วนที่เหลือ ที่จะทำการชำระ ในวันทำสัญญาซื้อขายหรือดอนกรรมสิทธิ์ หากมีการวางเงินดาวน์ ก็ต้องระบุว่ารวมเงินดาวน์ เป็นจำนวนกี่บาท จะทำการแบ่งชำระเงินเป็นกี่งวด ชำระเมื่อไหร่ และชำระกี่ครั้ง

5.รายละเอียดในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

รายละเอียดในส่วนนี้จะระบุข้อมูล วันที่มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น ในเอกสารจะกำหนดเป็นวันที่แน่นอน หรือจะกำหนดเป็นจำนวนวันหลังจากที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายก็ได้ แต่ที่สำคัญคือจะต้องมีการกำหนดวันที่ ที่แน่ชัดว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายกัน ในส่วนนี้จึงถือเป็นรายละเอียดที่สำคัญในสัญญาจะซื้อจะขายเลย

นอกจากนั้นก็จะมีการนัดไปทำสัญญาซื้อขายกัน ระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายที่สำนักงานที่ดิน ในวันนัดจะมีการระบุเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ในเอกสารจะกำหนดอย่างชัดเจน ว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดและรับผิดชอบเท่าไร และผู้จะขายจะต้องรับผิดชอบในส่วนใดและเท่าใด ซึ่งในส่วนนี้ต้องทำการกำหนดให้ชัดเจน และครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกอย่าง เพื่อวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องมีการตกลงอะไรกันอีก จะช่วยลดความเสี่ยงที่จะไม่สามารถตกลงกันได้ ติดต่อสอบถามเพิ่มเติม

6.รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลุกสร้าง

ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะขาย จะต้องส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลาที่ได้ทำการตกลงกันในสัญญา และหลังจากนั้นจะมีการดอนกรรมสิทธิ์

7.การโอนกรรมสิทธิ์และคำร้องของผู้จะขาย

ในส่วนนี้จะมีการกำหนดข้อตกลงจากผู้จะขาย เกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้จะซื้อไปยังบุคคลอื่น โดยผู้จะขายสามารถระบุรายละเอียดไปในสัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาซื้อขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ว่า “บังคับ” ไม่ให้ผู้จะซื้อโอนกรรมสิทธิ์ไปยังบุคคลอื่นได้ ยกเว้นจะได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากผู้จะขาย

ในส่วนคำรับรองของผู้จะขายนั้น เป็นการเรียกร้องจากผู้จะซื้อให้ผู้จะขายรับรอง ว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะซื้อจะขายกันนั้นไม่มีภาระผูกพันใด ๆ อยู่ รวมถึง “บังคับ” ผู้จะขายว่าจะต้องไม่นำที่ดินดังกล่าวไปก่อให้เกิดภาระผู้พันใด ๆ ขึ้นอีก

8.การผิดสัญาและการระงับสัญญาจะซื้อจะขาย

• ในกรณีที่เป็นการผิดสัญญาโดยผู้จะซื้อ ผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือจตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ ในสัญญาจะให้ผู้จะขายสามารถริบเงินมัดจำที่วางไว้ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดได้
• ในกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญา ไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อ ในสัญญาจะให้สิทธิแก่ผู้จะซื้อว่าสารมารถฟ้องร้อง บังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่ตอนแรกได้ รวมไปถึงการมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ ได้อีกด้วย

9.การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

หลังจากที่คู่สัญญาได้รับทราบข้อตกลงกัน ในสัญญาครบถ้วนดีแล้ว ในส่วนนี้คือการผูกนิติสัมพันธ์ด้วยการเเสดงเจตนา ให้สัญญามีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา ด้วยการลงลายมือชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขายลงในสัญญา พร้อมทั้งพยานฝ่ายละ 1 ท่าน ร่วมลงรายมือชื่อเพื่อเป็นการรับทราบ โดยสัญญานั้นจะทำขึ้นด้วยกัน 2 ฉบับ ในสัญญาจะมีข้อความที่ตรงกัน มอบสัญญาให้กับผู้จะซื้อจะขายเก็บไว้คนละ 1 ฉบับ สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม